雖然08年初實(shí)行的北京工業(yè)用地招牌掛使得工業(yè)用地價(jià)格上升了不少，但北京市場(chǎng)對(duì)于工業(yè)用地的需求依然旺盛，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)需求激增。借奧運(yùn)會(huì)“東風(fēng)”，北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，未來北京工業(yè)物業(yè)將向品質(zhì)高端化升級(jí)，這一趨勢(shì)還將持續(xù)到奧運(yùn)之后。
　　至于北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運(yùn)期間發(fā)生了哪些變化，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況如何，奧運(yùn)對(duì)北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的具體影響有哪些……
　　為此，記者采訪了世邦魏理仕工業(yè)地產(chǎn)及物流服務(wù)部華北區(qū)董事克雷格。
　　揮劍奧運(yùn)，意在品牌
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：北京目前有多少物流園或者物流倉儲(chǔ)設(shè)施？主要分布在哪些地方？
　　克雷格：北京十一五規(guī)劃的三大物流基地是北京空港物流基地，通州物流基地以及良鄉(xiāng)物流基地。除此之外，京南物流港、十八里店、大興黃村等也是北京倉儲(chǔ)物流設(shè)施相對(duì)集中的地方。
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：這些物流園中有哪些是專門為北京奧運(yùn)而建的？目前運(yùn)行情況如何？
　　克雷格：北京的倉儲(chǔ)物流設(shè)施中，位于空港物流基地的奧運(yùn)物流中心是專門為奧運(yùn)而建的，由普洛斯承建，奧組委租用，租至今年10月。占地220畝，總建筑面積10.2萬平方米。目前奧運(yùn)物流中心正在為“好運(yùn)北京”系列賽事提供物流配送。
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：除此之外，北京還有沒有其他為奧運(yùn)提供物流配送服務(wù)的設(shè)施？他們的盈利空間有多大？
　　克雷格：目前除了普洛斯之外，市場(chǎng)上還未有專門為奧運(yùn)建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)施的投資商。而且普洛斯的眼光并不僅限于目前的奧運(yùn)市場(chǎng)，他們更多考慮的是后奧運(yùn)市場(chǎng)及奧運(yùn)對(duì)其品牌在中國(guó)推廣的作用。就連奧運(yùn)物流中心的“獨(dú)家”物流服務(wù)商UPS的利潤(rùn)空間應(yīng)該也不會(huì)豐厚，同樣的，他們看中更多的是承辦奧運(yùn)所帶來的品牌效應(yīng)。
　　優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)短缺
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：目前北京工業(yè)物業(yè)供應(yīng)狀況如何？
　　克雷格：2007年下半年，約有15.6萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)物業(yè)投向北京市場(chǎng)，其中新增的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫面積達(dá)到了9.6萬平方米。雖然北京的工業(yè)物業(yè)設(shè)施總存量完全可以供應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)的需求，但是不得不承認(rèn)，北京市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)短缺，而這這是目前需求量最大的。
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：08年一季度北京工業(yè)物業(yè)價(jià)格發(fā)生了哪些變化？有什么特點(diǎn)？物流倉儲(chǔ)租金有什么變化，目前北京工業(yè)物業(yè)租金是多少？
　　克雷格：隨著工業(yè)用地供應(yīng)緊張，新增的優(yōu)質(zhì)物業(yè)稀缺給北京工業(yè)物業(yè)的價(jià)格帶來穩(wěn)定的漲勢(shì)。這集中可以反映在成熟的工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)工業(yè)設(shè)施的成交價(jià)格上――BDA區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)廠房的成交價(jià)格已經(jīng)接近RMB1.5/平米/天，空港物流基地倉儲(chǔ)設(shè)施的近期成交價(jià)也達(dá)到RMB1/平米/天。同時(shí)，這樣的趨勢(shì)還將影響這些成熟工業(yè)區(qū)周邊的工業(yè)設(shè)施，他們的空置率也在降低。
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：空置率降到多少了呢？哪些區(qū)域的空置率最低？
　　克雷格：由于對(duì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)需求的激增，在最為成熟的工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)，物業(yè)的空置率均小于10％。由于帶動(dòng)效應(yīng)，成熟工業(yè)區(qū)周邊的工業(yè)設(shè)施的空置率也在減低。
　　工業(yè)物業(yè)品質(zhì)升級(jí)
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：奧運(yùn)會(huì)對(duì)于北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要影響在哪里？
　　克雷格：奧運(yùn)會(huì)在北京工業(yè)地產(chǎn)上創(chuàng)造的直接需求突出體現(xiàn)在物流設(shè)施上，雖然這是短期的需求，但對(duì)于北京特別是機(jī)場(chǎng)周邊的物流設(shè)施水平起到了提高和促進(jìn)的作用，同時(shí)符合了北京目前對(duì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施需求不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：奧運(yùn)之后，奧運(yùn)物流中心將如何轉(zhuǎn)型？
　　克雷格：奧運(yùn)物流中心由奧組委租用至10月，退租后，該中心的倉庫將會(huì)投放到市場(chǎng)，事實(shí)上，目前普洛斯已經(jīng)在進(jìn)行這方面的預(yù)招租工作。
　　中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)：奧運(yùn)物流中心投放市場(chǎng)之后對(duì)北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？會(huì)不會(huì)對(duì)原有的工業(yè)物業(yè)設(shè)施造成沖擊？
　　克雷格：由于奧運(yùn)物流中心的倉儲(chǔ)設(shè)施品質(zhì)好，投入市場(chǎng)后會(huì)對(duì)原有的設(shè)施造成不小沖擊。本來原有的工業(yè)物業(yè)設(shè)施剛好能滿足北京市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)的需求，一旦這10.2萬平方米的設(shè)施投入進(jìn)來，不少人會(huì)轉(zhuǎn)而租這個(gè)品質(zhì)較好的設(shè)施，因?yàn)楸本┦袌?chǎng)上正好缺少這種高品質(zhì)的工業(yè)物業(yè)。不過這只是短期的情況，長(zhǎng)期來看，奧運(yùn)物流中心投向市場(chǎng)后，有利于提升北京工業(yè)物業(yè)的整體品質(zhì)。
　　07年上半年由于工業(yè)用地供應(yīng)的一度緊缺，導(dǎo)致北京工業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)冷淡，但下半年15.6萬平方米的工業(yè)物業(yè)投向市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)了整個(gè)局面。奧運(yùn)會(huì)則對(duì)北京工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出了新的要求。雖然比起珠三角和長(zhǎng)三角，北京工業(yè)地產(chǎn)還處在起步階段，但發(fā)展和升級(jí)的機(jī)遇已經(jīng)到來。
　　克雷格簡(jiǎn)介：2007年5月8日起正式出任世邦魏理仕工業(yè)地產(chǎn)及物流服務(wù)部華北區(qū)董事。在澳大利亞具有十二年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施了多項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)租售的成功案例。在加入世邦魏理仕之前，克雷格先生就職于澳大利亞最大的私人工業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Walker Corporation擔(dān)任工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收購(gòu)經(jīng)理。