由富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園等組成的民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體，以255億元的總價(jià)搶下了廣州亞運(yùn)城地塊。這一價(jià)格遠(yuǎn)超175億元的競(jìng)拍保密底價(jià)，以至國(guó)企也只能望而興嘆。然而，此次競(jìng)拍部分合同條款乃至出讓土地規(guī)模均不符合即將出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控政策。當(dāng)?shù)毓賳T稱(chēng)，亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌出讓先于國(guó)家新政出臺(tái)。
40分鐘，48次舉牌，255億天價(jià)，中國(guó)“地王”總價(jià)紀(jì)錄再次被刷新。
12月22日，由在港上市的富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園組成的民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體，從保利地產(chǎn)聯(lián)合體和中信地產(chǎn)的央企夾擊中以“黑馬”姿態(tài)殺出，搶下了廣州亞運(yùn)城地塊。
該地塊位于廣州番禺區(qū)，涵蓋15塊土地，包括總建筑面積為86萬(wàn)平方米的已建成物業(yè)和未開(kāi)發(fā)的365萬(wàn)平方米土地。這一巨幅地塊被認(rèn)為是廣州最后一塊戰(zhàn)略用地。
但“新地王”的誕生難言生逢其時(shí)。就在一周前的14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“國(guó)四條”，要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。而其間，多部委紛紛出臺(tái)稅收、土地等調(diào)控政策。
不過(guò)，“新地王”已經(jīng)“搶跑”了這些調(diào)控政策。
有開(kāi)發(fā)商12月21日透露，廣州市政府明確要求倘若數(shù)家開(kāi)發(fā)商聯(lián)手拍下地塊，必須成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，不允許拿地后再分割開(kāi)發(fā)；另外，6年的開(kāi)發(fā)周期中，各方股權(quán)比例必須穩(wěn)定，股權(quán)變更或增加新股東都將面臨高額的轉(zhuǎn)讓交易稅。
項(xiàng)目整體出讓合同顯示，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局明確要求乙方必須在12月25日之前支付40%的土地出讓款，也即是102億；尾款則于兩年內(nèi)分兩次結(jié)清。
而根據(jù)國(guó)土資源部的最新政策，商品住宅用地的宗地出讓面積大城市上限為20萬(wàn)平方米；12月17日，財(cái)政部等五部委聯(lián)合規(guī)定則要求，開(kāi)發(fā)商分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年，土地出讓金首付比例界定在50%。
廣州市國(guó)土房管局人士在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)解釋稱(chēng)，亞運(yùn)城項(xiàng)目的掛牌出讓先于國(guó)家新政出臺(tái)，因此支付方式仍然按照合同約定執(zhí)行。
不愿具名的深圳大型券商地產(chǎn)行業(yè)分析師在獲悉本次結(jié)果后表示，雖然在調(diào)控過(guò)高房?jī)r(jià)上中央出臺(tái)了一系列“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的剎車(chē)措施，但是中央與地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機(jī)制依然缺失，“本輪調(diào)控實(shí)際效果還要觀察�！�
民企“奪食”央企
廣州亞運(yùn)城地塊起拍價(jià)165億元，已經(jīng)遠(yuǎn)超此前國(guó)內(nèi)總價(jià)最高的地王——73億元的北辰長(zhǎng)沙地塊。但看似瘋狂的背后，幾家競(jìng)拍者各有算盤(pán)。
競(jìng)拍的三路人馬分別是：具有央企背景的中信地產(chǎn)，由富力、雅居樂(lè)、碧桂園組成的在港上市民企聯(lián)合體，以及由保利集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中海地產(chǎn)組建的國(guó)企聯(lián)合體。
競(jìng)拍伊始，廣州市國(guó)土房管局就臨時(shí)將增價(jià)幅度由1000萬(wàn)大幅調(diào)高至2億元，這引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)一片驚嘆。
中信地產(chǎn)在率先開(kāi)出了180億的報(bào)價(jià)后，便出人意料地偃旗息鼓，此后便是兩個(gè)聯(lián)合體的輪番競(jìng)價(jià)。當(dāng)競(jìng)價(jià)飆升至236億時(shí)，富力聯(lián)合體要求廣州市國(guó)土房管局交易中心調(diào)低增價(jià)幅度，拍賣(mài)師隨后妥協(xié)，將增價(jià)幅度從2億下調(diào)至1億元。
當(dāng)競(jìng)價(jià)超過(guò)250億后，本報(bào)記者看見(jiàn)保利團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)耳語(yǔ)商量，更有人士現(xiàn)場(chǎng)致電，隨后萬(wàn)科一位人士做了一個(gè)抬手姿勢(shì)后，舉牌人士勉強(qiáng)加價(jià)至254億。富力團(tuán)隊(duì)再度埋首商議后出價(jià)255億，保利方舉牌人士無(wú)奈擺手，示意退出。
民企聯(lián)合體的勝出，頗在預(yù)料之外。此前，坊間盛傳廣州市政府早已內(nèi)定保利地產(chǎn)，僅是為了平衡各方利益才會(huì)選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)。這一消息隨后遭到廣州市國(guó)土房管局以及當(dāng)事方的駁斥，聲稱(chēng)這是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略。
甚至在競(jìng)拍之前的12月21日，亦有開(kāi)發(fā)商透露，考慮到中信地產(chǎn)上市的預(yù)期，該公司對(duì)這一地塊勢(shì)在必得，認(rèn)為在250億的價(jià)格范圍內(nèi)都是可接受的。
種種風(fēng)聲，加之央企此前高價(jià)拿地的熱情，使得市場(chǎng)普遍研判，單槍匹馬參戰(zhàn)的中信地產(chǎn)以及保利牽頭的國(guó)企聯(lián)合體勝算最大。
富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌在競(jìng)拍結(jié)束后很是樂(lè)觀，他告訴記者，由于亞運(yùn)城地塊規(guī)模太大，富力、雅居樂(lè)、碧桂園三家在港上市的廣東本土企業(yè)破天荒地走到了一起�！白罱K價(jià)格并沒(méi)有超出我們之前所設(shè)定的底線�！彼�說(shuō)，三家公司在競(jìng)拍前已經(jīng)就此充分商議過(guò)。
這個(gè)類(lèi)似于綜合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，會(huì)以住宅物業(yè)為主，容積率高達(dá)7，為高層住宅，“該項(xiàng)目能夠產(chǎn)生多少利潤(rùn)還很難講。”富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志豪告訴本報(bào)記者，開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，三家公司會(huì)組成一個(gè)項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司的股權(quán)按照1/3的比例均衡分配，團(tuán)隊(duì)的管理層人員也會(huì)均衡分配。
而保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊在接受本報(bào)記者電話專(zhuān)訪時(shí)表示，對(duì)此次拍賣(mài)不準(zhǔn)備做任何的評(píng)論。但是言談之中仍然有說(shuō)有笑，未有落寞的情緒。聯(lián)系到之前最大的熱門(mén)中信地產(chǎn)作壁上觀，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表示“已經(jīng)做好了地產(chǎn)泡沫破滅的準(zhǔn)備�！眹�(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商似乎對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)難言樂(lè)觀。
地方“搶跑”中央調(diào)控？
255億元的天價(jià)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。廣州市國(guó)土房管局在競(jìng)拍后公布的保密底價(jià)也僅為175億。這一保密底價(jià)由官方交由專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)估算，并經(jīng)集體決策敲定。
一份廣州市經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司為客戶(hù)做的一份內(nèi)部分析報(bào)告測(cè)算，當(dāng)亞運(yùn)城地塊的土地出讓價(jià)格達(dá)到250億時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的凈利潤(rùn)率僅為17.84%。該公司分析師表示，255億元的價(jià)格太高，保守估計(jì)建成住宅的整體最終市場(chǎng)售價(jià)將達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價(jià)。
“就連向來(lái)以高地價(jià)拿地著稱(chēng)的國(guó)企們都放棄了，由此可見(jiàn)價(jià)格有多高�！痹撊耸扛袊@。
而出讓合同中，廣州市國(guó)土房管局明確約定競(jìng)得者必須在地塊拍下的3天內(nèi)繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結(jié)清，分別要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前結(jié)清各30%。
但這一合同條款乃至本次出讓土地的規(guī)模，其實(shí)都不符合近期中央出臺(tái)的一系列調(diào)控過(guò)高房?jī)r(jià)的政策。
11月前后，國(guó)土資源部印發(fā)了《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬(wàn)平方米。這一限地令下，廣州市仍然堅(jiān)持將亞運(yùn)城地塊捆綁競(jìng)拍。
合富輝煌首席分析師黎文22日分析說(shuō)，這可能是打了個(gè)“時(shí)間差”，亞運(yùn)城地塊的出讓先于國(guó)家政策的出臺(tái)。另外由于涉及亞運(yùn)會(huì)，這一地塊身份特殊。而廣州市國(guó)土房管局人士解釋?zhuān)�整體拍賣(mài)才能不削弱地塊市場(chǎng)價(jià)值，亦擔(dān)心分拆出讓會(huì)發(fā)生眾多開(kāi)發(fā)商無(wú)序開(kāi)發(fā)，影響亞運(yùn)城整體規(guī)劃。
而財(cái)政部等于12月17日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地收支管理的通知》，明確要求一般土地出讓收入必須在1年內(nèi)繳納，特殊情況必須在2年內(nèi)繳納，首付不得低于50%。
廣州市國(guó)土房管局人士在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)解釋稱(chēng)，亞運(yùn)城項(xiàng)目的掛牌出讓先于國(guó)家新政出臺(tái)，因此支付方式仍按合同約定執(zhí)行。她說(shuō)，一直以來(lái)，廣州在土地出讓的管理上頗為嚴(yán)格、規(guī)范，絕大多數(shù)土地出讓金都是在成交后的60天內(nèi)一次性繳清，只有個(gè)別總價(jià)高地塊才出現(xiàn)分期繳付的情況，且首付比例一般都不低于50%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“新地王”誕生頗有搶跑中央調(diào)控之意，因?yàn)榈胤秸�府�?duì)于“土地財(cái)政”的依賴(lài)并不是個(gè)秘密。
廣州市社科院科研處處長(zhǎng)彭澎說(shuō)，廣州市今年的土地出讓十分迫切，“年初制定的指標(biāo)，還差很多，這次亞運(yùn)城地塊推出后，才算基本完成�！备鶕�(jù)計(jì)劃，今年廣州普通商品住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃約為250萬(wàn)平方米，廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波早前曾透露，前三季度廣州出讓的住宅用地面積約為48萬(wàn)平方米，僅占全年計(jì)劃的19.2%。
富力們?cè)儋�6年預(yù)期
如何在3天內(nèi)繳納102億，已經(jīng)成為三家民企馬上需要面對(duì)的壓力。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志豪說(shuō)，“我們?nèi)�家�?lián)手，資金是沒(méi)有問(wèn)題的�！边@源于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的豐厚現(xiàn)金流，以及三家公司此前在港多次的融資。
富力前三季的合同銷(xiāo)售總額185.8億元，完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)230億元的80.8%。根據(jù)香港聯(lián)交所公告，9月30日富力地產(chǎn)55億元公司債正式獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。同時(shí)富力還有回歸A股的融資預(yù)期。據(jù)碧桂園中報(bào)顯示，其上半年現(xiàn)金存量達(dá)48.55億元，負(fù)債比僅35.7%，公司還在10月份連續(xù)兩次債券融資，先發(fā)行了2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，估計(jì)所得款為2.947億美元，再發(fā)7500萬(wàn)美元于2014年到期的全球債。雅居樂(lè)在10月底也宣布擬進(jìn)行總額為4億美元的國(guó)際發(fā)售一次性還款保證優(yōu)先票據(jù)，年限為7年。
而彭澎分析稱(chēng)，考慮到有86萬(wàn)平方米的已建成住宅，只要盡快銷(xiāo)售，還可以有90億左右的資金可以回籠。不過(guò)根據(jù)出讓合同，這部分住宅的預(yù)售期在2010年7月前后，具體時(shí)間要待亞組委的安排。
上述經(jīng)緯地產(chǎn)分析師認(rèn)為，既有的8000套左右的住宅銷(xiāo)售并不容易。可資對(duì)比的是，廣州連續(xù)兩年的銷(xiāo)售冠軍碧桂園年銷(xiāo)售最高紀(jì)錄也就是4000多套，按此估算，這8000套住宅至少要銷(xiāo)售2-3年。
需要留意的是，合同中約定的開(kāi)發(fā)周期是6年，上述人士分析，按照正常的銷(xiāo)售節(jié)奏，亞運(yùn)城的整個(gè)投資周期將高達(dá)12年，“富力們賭的實(shí)際上是一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)期�！�
但在2007年，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也曾經(jīng)有過(guò)“拿地王、賭升值”的預(yù)期，結(jié)果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及沒(méi)收保證金的消息。這之間的2008年，富力更是經(jīng)受過(guò)現(xiàn)金流枯竭、資金鏈險(xiǎn)些斷裂的險(xiǎn)境。
當(dāng)日，三家公司在港股表現(xiàn)正常，富力地產(chǎn)收于13.38港元，微跌0.45%；雅居樂(lè)收于10.64港元，漲2.50%；碧桂園收于2.82港元，跌0.70%。