□廣州李芏巍物流策劃機構項目部
    ■ 市場調研的缺乏導致了很多失敗的案例
    隨著我國物流業發展步伐的加快，物流園區的規劃和建設在我國各地也開展得如火如荼。物流園區作為城市經濟的推進型產業，無疑將對未來的經濟發展起到舉足輕重的作用，但在熱火朝天的物流園區建設背后，存在著一些不容忽視的問題，許多物流園區建設中存在著多干快上、急功近利的弊端,導致了很多失敗的案例。
    現在許多地方政府都把物流園區作為城市向現代都市發展的一個重要內容進行規劃，但卻對本地的經濟、市場、產業布局沒有深入進行市場調查研究。建設物流園區前缺乏足夠的論證，建成后企業入駐情況并不樂觀。據統計，全國已建成物流園區的空置率竟達到了60％。有些地方為了使項目不致荒廢，甚至采取行政手段或優惠條件逼迫或誘使物流企業入園，導致進入物流園區的企業無法保證利潤。更加嚴重的是，一些企業進駐后，囤積土地，轉而投向房地產，使周邊地產價格急劇攀升，造成短期內商務成本快速上升，進而損害當地的產業競爭力，造成其他產業逐步轉移，投資環境亦隨之惡化。
    一項針對物流園區建設的專項調查發現，大部分建成或在建的物流園區缺乏深入市場調研和明確的目標定位，對園區建成后為誰服務、如何服務、市場規模、潛在服務對象等類似問題，園區的規劃者們大多回答不出，導致建成的物流園區根本不符合客戶的要求。很多物流園區只是提出要 “建成地區最大、在中國乃至整個世界有一定影響的現代物流園區”，而在功能定位和目標客戶鎖定上卻表現出較大盲目性。
    ■ 市場調研是物流園區開發的首要工作
    一些倉促上馬的物流園區項目是否經過了詳細的調研和考察？這里面有多少是政府的形象工程？是否產生了預期的經濟社會效益？這些大家都很難說清楚。只要仔細觀察一下我國的物流現狀，就不難發現，那些至今仍然非常紅火的批發中心、集散中心、貨運站等，大多是自發形成而并非經由政府規劃。這些看起來亂糟糟、雜亂無章的市場里面，缺乏政府規劃所具有的秩序，也沒有什么先進的信息系統，甚至是靠著非常原始的平板三輪車來搞貨運，但是在無序的市場下面卻有著更為有效的潛規則，有著一個市場必須具備的人氣和貨物流量。相反，那些政府傾力規劃和支持的物流園區，卻總是差強人意的清凈乃至蕭條。
    物流園區是物流網絡中的重要節點，它應該逐步形成一個區域內物流企業的集聚、物流產業的集聚、各種運輸方式的集聚和物流基礎設施的集聚，最后達到社會效益和經濟效益的統一。物流園區的建設是否成功，應該接受市場的檢驗，其中一個重要標志是現代物流企業是否愿意進駐園區，進駐后能否健康地運作和發展。要成功地規劃建設物流園區，關鍵要做到科學的規劃、有效的體制、利益的平衡、項目的支撐。物流園區開發的首要工作是對物流進行市場調研和競爭情報分析，深刻把握客戶的需求，敏銳洞察市場走向，為后期市場定位、功能設置、商業模式設計等提供決策依據。
    中國物流策劃創始人李芏巍認為，為了物流園區少走彎路，對物流園區項目開發首先要進行市場調研，通過市場調研之后，才能做出市場定位，才能促進物流園區開發成功和健康發展。
    ■ 市場調研的重要性與價值
    物流園區開發在投資決策過程中，開發潛力分析、投資可行性研究、市場定位、營銷策劃、規劃、推廣策劃、規劃設計方案設計等，都應以市場調研為基礎。沒有經過市場調研，憑什么對物流園區做市場定位？憑什么對物流園區做規劃？物流園區的規劃基礎是什么？依據是什么？這些決不是拍腦袋就能想出來的。許多物流園區建設中忽略了這一非常重要的市場調研方法論，有的沒有考慮過，或者根本沒有研究過這個問題。一個非常簡單的道理，如果再好再漂亮的規劃，缺乏市場的支撐，其園區風險與 “生命”，不用多講大家可想而知。
■怎樣進行市場調研？
    物流園區開發的首要工作是對物流進行市場調研和競爭情報分析,深刻把握客戶的需求,敏銳洞察市場走向,為后期市場定位,功能設置等提供決策依據。市場調研是對開發單位本身、政府部門、物流需求方及潛在競爭對手及合作伙伴進行實地調研、資料收集及分析，最重要的是對市場的充分調研。主要涉及的方面有：對該項目本身和配套以及相關政策通過上述調研，對調研范圍及需求,在獲得大量翔實的第一手材料和數據的基礎上，采用定性與定量分析、預測、比較分析等方法，進行研究分析和處理，得出物流園區的可能及未來發展情況。