2009年第二季度，上海辦公樓租金報價環(huán)比繼續(xù)下跌4.6%至每天每平方米7.05元。由于全球經(jīng)濟危機下市場需求羸弱，而市場新增供應(yīng)不斷，今年上半年辦公樓平均租金報價已下跌11.0%，而現(xiàn)時租金水平與12個月前相比，更是有18.1%的跌幅。 
　　自2008年四季度以來，上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)季度吸納量為負的情況，新項目交付和租戶縮減面積使市場未租用率不斷攀升。我們同時也看到二季度的市場出現(xiàn)了一些好的信號，受益于政府的經(jīng)濟刺激措施，從四月份開始市場變得更加活躍，租金下跌速率變得平滑，市場吸納也在從負轉(zhuǎn)正的過程之中。 
　　2008年的新增供應(yīng)中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級辦公樓。在過去的六個月中，甲級和超甲級物業(yè)的未出租率升幅較市場平均升幅小也主要是受此因素影響。 
　　未來供應(yīng)方面，預計有630,300平方米的物業(yè)將于今年下半年上市，從而使2009年全年供應(yīng)量達到880,521平方米，為2004-2008年五年平均供應(yīng)量的1.5倍。 
　　起于金融體系的全球經(jīng)濟危機已經(jīng)迅速擴散至實體經(jīng)濟，并且其影響在廣泛的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中仍在繼續(xù)。如無必須遷址的理由，租戶更愿意采取以當前市場價格續(xù)租的保守策略。 
　　由于這種暫緩長期計劃而偏重短期內(nèi)財務(wù)節(jié)約的做法，以及存量項目的空置率較高，此前上海辦公樓市場十分活躍的預租行為有所停滯。 
　　考慮到企業(yè)對于各種形式的資本開支的限制，我們認為，眾多租戶特別是跨國企業(yè)在下半年仍會在遷址和擴租計劃方面相當謹慎。 
　　然而，由于當下市場租金水平已回到2006年下半年水平，我們已經(jīng)注意到一些租戶開始利用目前的市場環(huán)境，以實施其更為長期的租賃策略。 
　　當市場還在側(cè)重于成本節(jié)約，租戶紛紛降級其租賃目標時，一股由國內(nèi)金融機構(gòu)引領(lǐng)的向高品質(zhì)樓宇遷移的潛流正慢慢出現(xiàn)。 
　　短期內(nèi)，除了那些受此次金融危機影響較小的行業(yè)外，市場需求仍受到抑制。醫(yī)藥，保險以及國內(nèi)金融業(yè)將繼續(xù)其擴租和搬遷，表現(xiàn)將尤為活躍。 
　　目前市場的未出租率水平和即將上市物業(yè)的充沛體量將使租金繼續(xù)承壓，然而隨著國內(nèi)和國際經(jīng)濟環(huán)境的改善，市場活躍度將有所提升。 
　　上海零售商業(yè)市場 
　　金融危機對上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的影響在2009年上半年充分顯現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)商鋪的首層及二層租金分別累計錄得6.6%和2.3%的下滑趨勢，其主要是由于業(yè)主為迅速應(yīng)對市場疲軟態(tài)勢而紛紛降低了租金報價。 
　　然而，隨著政府刺激內(nèi)需政策的施行以及上海居民可支配收入的持續(xù)增長，上海零售行業(yè)仍然表現(xiàn)活躍。根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年前5月，社會消費品零售總額累計達人民幣2084.51億元，較去年同期上漲13.7%。 
　　從零售商來看，盡管全球經(jīng)濟衰退的確影響了銷售額，但仍有許多國內(nèi)外知名的零售商利用這一市場態(tài)勢獲得更為優(yōu)質(zhì)的鋪位或是取得更多的優(yōu)惠條件。09年上半年，眾多國外零售商繼續(xù)在城市中心商圈開設(shè)店鋪，包括Barbie3月開業(yè)的位于淮海中路3500平方米的首家旗艦店，以及Gucci開設(shè)的全國第28家門店，其規(guī)模僅次于位于紐約的旗艦店。 
　　2009年下半年，預計約有17萬平方米的零售空間入市，其將對優(yōu)質(zhì)商鋪租金上漲施加壓力。然而，2010年世博會的臨近，屆時會涌入的7000萬參觀者以及全球經(jīng)濟的企穩(wěn)，都將給國內(nèi)外的零售商在提升品牌形象，擴張國(張國博客,張國新聞,張國說吧)內(nèi)市場，創(chuàng)造更多財富帶來契機。 
　　上海高檔住宅租賃市場 
　　在過去的上半年中，越來越多的開發(fā)商施行減價、促銷以在經(jīng)濟危機中確�？蛻�，三大物業(yè)類型均錄得不同程度的租金下跌。服務(wù)式公寓、高檔公寓和高檔別墅的平均租金繼續(xù)下探。 
　　由于許多跨國企業(yè)縮減住房預算以降低成本，搬遷至租金較低公寓的成交使得市場更為活躍。受價格下跌的刺激，出租率沒有出現(xiàn)大幅下降。 
　　2009年，高檔租賃市場預計將繼續(xù)受全球經(jīng)濟蕭條以及跨國企業(yè)壓縮成本的影響。開發(fā)商可能延緩步伐，結(jié)合市場情況推遲新項目的上市時間，有一些更是轉(zhuǎn)租為售。 
　　然而，情況正在好轉(zhuǎn)，二季度，租金下跌幅度減緩，我們更是看到了別墅租金的小幅上揚。預計在2009年年底，受世博會即將到來的影響以及經(jīng)濟復蘇的預期，高檔租賃市場可能重啟上升通道，并錄得更好的表現(xiàn)。 
　　上海高檔住宅銷售市場 
　　上海高檔住宅銷售市場于2009年上半年觸底反彈。繼春節(jié)的傳統(tǒng)淡季過后，許多開發(fā)商開始打折促銷，使得交易量攀升。然而，一季度的新增供應(yīng)依舊較少。 
　　二季度，上海住宅市場開始反彈，供應(yīng)量和需求均出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象。二季度的新增供應(yīng)量較一季度上漲50%，翠湖天地（查看地圖）嘉苑推出100套新單位。與此同時，成交量也錄得120%的環(huán)比增長。翠湖天地嘉苑一半的房源在開盤后兩個月內(nèi)即已售出，而長寧區(qū)的御翠豪庭（查看地圖）和浦東的世茂濱江花園（查看地圖）也在兩個月內(nèi)分別售出200套和150套。 
　　受市場復蘇的影響，一些開發(fā)商開始提價，高檔公寓和高檔別墅的平均售價分別上漲1.4%和1.3%。在未來的幾個月內(nèi)，我們認為開發(fā)商將繼續(xù)或加速推盤，售價反彈也將持續(xù)一段時間。住宅市場穩(wěn)定的潛在需求以及更為寬松的財政政策將有力地支撐高檔住宅市場。 
　　上海工業(yè)及物流市場 
　　受全球經(jīng)濟下滑的持續(xù)影響，上海工業(yè)及物流市場地價和租金均呈現(xiàn)下跌。2009年上半年，工業(yè)地價下滑3.1%，而廠房、倉庫和商務(wù)園區(qū)的租金分別下降12.8%、5.4%和5.6%。 
　　一季度，開發(fā)商仍然慎重地預期最壞的情況還未到來，并以降低租金等鼓勵政策來獲取客源。然而，近幾個月發(fā)布的最近經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)經(jīng)濟和進出口市場年初的表現(xiàn)較佳，我們已經(jīng)看到工業(yè)及物流市場正在逐步走穩(wěn)，大幅度的租金下滑也不再出現(xiàn)。 
　　在過去的兩個月里，業(yè)主試圖通過提供更優(yōu)惠的免租期而不是降低租金報價來維護客源，中小面積的物業(yè)成為客戶需求的主力。 
　　下半年的預期仍然受外部不確定因素的影響，工業(yè)及物流市場的復蘇很大程度上取決于中國經(jīng)濟的態(tài)勢。為了保持復蘇和穩(wěn)定，中央和地方政府預計將出臺進一步的刺激方案以振興工業(yè)。自6月開始，另一項出口退稅的政策開始施行。這已經(jīng)是2009年以來的第三次出口退稅政策調(diào)整，同時也是2008年8月以來的第七次。這一政策預計將促進出口市場的表現(xiàn)。 
　　上海物業(yè)投資市場 
　　由于全球經(jīng)濟危機背景下2008年下半年投資活動大幅減緩，2009年上半年的上海物業(yè)投資市場成交寥寥。但是，在經(jīng)歷了2008年下半年以及今年年初的觀望、價格下調(diào)和回報修正后，最近幾個月上海投資市場的投資意愿正在恢復，這主要基于以下原因：一是寬松的信貸環(huán)境，二是中國經(jīng)濟的率先復蘇，三是住宅銷售市場的快速反彈。 
　　今年一季度的物業(yè)收購成交完全由陸家嘴和新黃浦等國內(nèi)投資者主導，而二季度我們欣喜地看到海外投資者的回歸。AMB以人民幣8,300萬元完成了對青浦區(qū)一幅87,116平方米土地及其上蓋28,280平方米物流設(shè)施的收購. 此外，我們還注意到另有不少交易正在協(xié)商過程中。由于住宅銷售市場的活躍表現(xiàn)，住宅物業(yè)近期又重獲投資者的青睞。 
　　基于國內(nèi)和全球經(jīng)濟環(huán)境變好的預期，今年下半年我們將看到越來越多的投資者回到市場中。據(jù)報道，中國在今年下半年可能會發(fā)行第一個政府支持的REIT產(chǎn)品，這也將進一步支撐核心物業(yè)投資市場。