無論哪種模式的物流園區都需要成立經營管理公司來進行運營和日常管理。經營管理公司的主要任務是根據股東的要求，按照現代企業制度的要求，負責物流園區的運營和日常管理，做好客服工作，確保股東的資產投入增值和保值。其主要職責包括：物流園區從籌建到運營全過程的總體管理；物流園區網絡平臺的設計、搭建與管理；物流園區的招商引資；政府部門、物流園區以及園區入駐企業之間的各種關系的溝通和協調；相關企業、院校及研究機構等各類人員的培訓、實習與進修；特殊商品的安全監管（如化學品、藥品等）；為入駐園區的企業提供所需要的各種日常服務。
物流園區的信息化
    物流園區發展的一個顯著特征就是物流信息化建設。通過物流園區的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費用傳輸高質量的信息，完善物流系統的正常運行，提高行業整體效益以及社會經濟效益。
    在中國已運營的物流園區中，絕大部分將物流系統信息化作為園區建設的重點之一，包括對物流信息的收集、加工等一系列作業過程的規劃以及系統的運行。通常，物流園區信息化平臺包括4個子平臺，如圖1所示。
    這4個子平臺，其應用對象有所不同。園區管理信息化子平臺是園區經營管理公司內部業務（辦公）系統，主要滿足其自身業務經營管理的需要。物流企業信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化3個子平臺主要是提供給入駐企業使用的，往往是采用ASP（應用服務提供商）服務模式，即由園區經營管理公司建設物流信息平臺，而入駐企業以租用方式應用相關的系統模塊進行業務管理。
物流園區的客戶開發
    在中國物流園區的建設規劃過程中，如何做好客戶開發工作、吸引企業入駐、保持園區活力一直是物流園區建設開發和運營的重中之重。為了更好地吸引和留住企業客戶，物流園區會綜合運用政府提供的各種相關優惠政策，切實考慮入駐企業在市場需求、資金、員工等多方面的實際問題，制定相關便利政策。常見的具體措施如下：積極協助入駐企業做好市場需求分析，為企業提供強大的信息系統平臺，挖掘潛在客戶信息；對國家扶持和鼓勵發展的物流企業給予減征或免征所得稅政策；對新入駐的企業實行首年免收所得稅；對公益性物流信息項目，經信息辦審批，給予補貼；改善通關環境，對在物流園區內設置的物流企業實行“一次報關、一次驗單、一次查驗”，簡化手續，加快辦理速度；對園區內需要工商、稅務、海關檢查注冊、審批的企業，簡化手續，提高辦事效率；為入駐企業提供方便的交通設施，方便企業職工出行；為入駐企業提供配套的生活、娛樂、教育、培訓等設施和服務，解除企業職工的后顧之憂。
物流園區的贏利
    模式
    贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑，是物流園區生存發展的基礎。日本“物流團地”的贏利模式主要來自于地價升值和低廉的倉庫租金，德國“貨運村”的贏利模式主要來自于出租收入和服務費。
    中國物流園區的效益體現在：政府主要通過經濟總量增加、稅收增加等來取得經濟與社會效益；開發商通過園區土地增值、物業增值等來取得經濟效益；入駐企業通過規�；�的交易收入、倉儲收入等來取得經濟效益。
    從贏利方式來看，作為物流園區的所有者與經營者，其贏利模式主要包括以下三個方面：土地增值收入，出租、租賃收入，服務收入。中國物流園區的贏利模式中主要收入來源首先是庫房、貨場租金；其次是辦公樓租金、配套設施租金、管理費和物業管理費；最后是所屬物流企業增值服務費、設備租金、等土地升值后出租或出售、稅收優惠以及國家撥款獲得的收益等。就國際發展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務最具增長潛力，在園區贏利收入總量中將占有越來越大的比重，這給中國的物流園區運營者以很好的啟示。
物流園區發展基本評價
    自20世紀90年代末以來，物流園區逐漸為各地政府和企業所認識和重視，在全國范圍內規劃、在建和運營了一大批物流園區。雖然經歷了由熱到冷，又由冷到熱的過程，出現過一哄而上、貪大求全等盲目建設的問題。然而，總體來說，中國物流園區的建設和發展，在帶動區域經濟發展、集約土地資源、集聚物流功能、改善交通以及減緩環境壓力等方面起到了非常重要的作用。
    物流園區發展取得的成績以及體現出來的作用主要表現在如下6個方面：
    一、帶動區域經濟發展。目前，運營中的部分物流園區已經產生明顯的經濟效益，為周邊眾多的商貿、制造等相關企業提供一體化的物流服務，大大帶活了區域相關產業的發展，同時自身成長為區域的龍頭企業，為當地經濟創收作出了巨大貢獻。
    二、集聚物流企業，實現規�；�運營。作為物流活動集中進行的場所，物流園區具有很強的集聚功能，通過物流運營實體的集聚，減少了貨物無效轉運、裝卸和處理流程，縮短了物流作業時間，大大提高了物流效率。
    三、改善交通狀況，減輕道路壓力。物流園區的建設，通過信息化系統為供需雙方搭建平臺，實現信息共享、發揮整體優勢，大大提高貨運運載率，進而改善了道路壓力和交通情況，具有很好的社會效益。
    四、減輕了環境污染。物流園區多建設于城市郊區，對車輛進行集中運營和管理，可減少汽車尾氣的排放和對中心城市的噪聲污染，實現廢棄物集中處理和用地結構的調整，減輕企業對周邊環境的污染。
    五、節約土地資源，優化城市布局。物流園區的建立可以將眾多企業積聚到城市郊區，從而優化城市宏觀布局，將倉儲設施相對集中，大大節約了土地占用面積，緩解城市的發展壓力。
    六、涌現出一批社會經濟效益良好的示范性企業。在中國物流園區的發展歷程中，涌現出了諸如北京空港物流園區、上海西北綜合物流園區等社會經濟效益良好的企業，為中國物流園區今后的發展、建設和走向成熟提供了寶貴的經驗。
物流園區的主要問題
    在看到中國物流園區建設所取得的顯著經濟效益和社會效益外，我們也應該清楚地看到10年來物流園區建設過程中存在的若干問題。
    一、物流園區規劃缺乏科學性。部分物流園區的建設沒有進行科學的論證和分析，匆忙上馬。有些則是制定了規劃選址方案，卻對功能定位等具體的實施缺乏解決方案，導致在繁榮的建設場面之后，卻面臨企業入住率低的事實。
    二、建設規模偏大。部分園區缺乏客觀市場分析，動輒投資過百億元、占地數萬畝，盲目求大求全，必然會導致出現閑置。
    三、重征地，輕發展。一些物流園區的投資者利用地方政府扶持、物流業發展的相關優惠政策，低價拿地等待土地升值獲利，沒有真正地搞物流開發，而是把物流園區當作簡單的圈地獲利工具，因此在市場檢驗面前往往敗下陣來。
    四、重設施，輕服務。中國部分物流園區擁有裝備良好的設施、設備以及信息化平臺，但其管理體制落后、服務意識差、缺乏配套服務，導致沒有預期的入駐企業數量和人氣。
物流園區的主要成果
    一、物流園區建設逐步趨于理性化、科學化。經過科學規劃的物流園區將分散的物流節點集聚起來，通過功能整合、規劃運作，減少物流系統給城市發展造成的負面影響，進而改善城市的交通、生態環境、優化城市的功能布局，增強城市的綜合競爭力。
    二、物流園區服務范圍不斷擴大、跨區域合作趨勢日益明顯。由于市場競爭日益激烈，企業面臨著降低成本和提高運營效率的壓力，在共同利益推動下，園區之間跨區域的合作開始形成，而信息系統的建設也使物流園區跨區域合作成為可能。
    三、更多的民間投資進入物流園區，投資呈現多元化趨勢。近年來，隨著中國物流市場的成熟、豐富的潛在需求以及優惠的招商政策，中外地產商相繼投入到物流園區建設，園區投資進一步呈現多元化態勢。盡管物流地產需求增速放緩，土地的升值潛力以及穩定的投資回報還是吸引著眾多民間投資的介入。
    四、社會與經濟效益顯著的龍頭企業進一步涌現。部分規劃科學、合理定位、市場化運作好的物流園區不斷發展壯大，已經成為區域乃至全國范圍內的龍頭企業。以2007年為例，北京空港物流基地實現稅收155902.6萬元；廈門現代物流園區實現稅收24158萬元；北京通州物流基地實現稅收17500萬元。可以預見，發展勢頭良好的物流園區在未來幾年內將進一步涌現。
    五、物流園區信息化水平大幅度提升。物流園區的信息化為物流園區入駐企業及其客戶之間實現信息共享、設備共享、服務共享提供基礎性支撐平臺。目前，各個物流園區普遍重視信息化建設，信息技術投入大幅度提升，信息化的作用日漸明顯�？梢钥隙�，物流園區信息化的建設是中國物流園區發展的客觀需要，也是中國物流園區未來發展的重要趨勢。
    六、物流園區專業化發展趨勢日益明顯。隨著中國經濟的持續快速發展，社會分工日益深化。與傳統服務方式相比，專業化物流服務綜合成本更低，配送效率更高，更加切合客戶需求，已成為現代物流發展的方向�？梢灶A見，物流園區專業化發展將會成為趨勢，特別是依托諸如制造、鋼鐵、化工等產業積聚區的物流園區將會依靠穩定的市場需求快速發展。
    另外，保稅物流園區試點幾年來，獲得國家批準的保稅物流園區呈現出良好的發展態勢。保稅園區業務需求旺盛，構建多元化的保稅物流服務模式、設立多種類型的保稅物流中心將成為物流園區一個新的亮點。