□ DTZ戴德梁行
    【在國家十大產業(yè)振興規(guī)劃的推動下，7月份的中國制造業(yè)采購經理指數(shù)開始微升，經濟回暖初現(xiàn)。在中國制造的一大重心——珠三角的工業(yè)生產開始趨好，工業(yè)地產、倉儲園區(qū)需求開始活躍，但主要依賴國內需求拉動。另外，隨著產業(yè)升級和產業(yè)機構調整，工業(yè)地產及物流地產需求也在悄然變化�！�
    2009年前3個季度，深圳的工業(yè)產值同比降幅持續(xù)收窄，第三季度繼續(xù)保持環(huán)比上升的勢頭。與此同時，廠房的需求較此前已有小幅回升，但總體市場空置率仍然高企；倉儲物業(yè)在國內貿易和區(qū)域配送物流的穩(wěn)定需求支撐之下，整體保持穩(wěn)定，但進出口的部分仍未見明顯起色。
    此外，深圳市政府大幅增加了物流業(yè)的專項資金以加大對深圳物流類行業(yè)的扶持，預計將對本地物流類企業(yè)的發(fā)展起到重要的促進作用，并進而擴大倉儲物業(yè)市場的需求。
工業(yè)經濟呈恢復性增長
    在國家推行的一系列擴內需、扶持重點工業(yè)的舉措下，特別是在 “十大振興產業(yè)”以及增加出口退稅等政策措施的推動下，2009年以來，全國的工業(yè)產出同比降幅持續(xù)減少，環(huán)比出現(xiàn)恢復性增長。中國物流與采購聯(lián)合會8月1日發(fā)布調查數(shù)據顯示，7月份中國制造業(yè)采購經理指數(shù) (PMI)為53.3%，比上月微升0.1%，并且連續(xù)6個月高于50%，反映經濟總體保持擴張。而深圳市的相關政策措施也取得明顯成效，1~7月份，深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值達1763.9億元，同比增長5.4%。
    在此背景下，廠房物業(yè)需求也有小幅增加，但大部分的企業(yè)對擴張仍然十分謹慎。
    然而有限的新增需求仍然集中在成熟的工業(yè)區(qū)，如西鄉(xiāng)、沙井、松崗等地；部分工業(yè)基礎薄弱、配套落后的片區(qū)，仍然處于供過于求的時期，租金也持續(xù)走低。盡管如此，經濟發(fā)展呈現(xiàn)的積極變化還是令市場信心得以增強。預計2009年第四季度，工業(yè)物業(yè)市場在經濟回暖的帶動下，空置率有望出現(xiàn)小幅縮減；而租金由于受到供求關系的影響，則仍然會面對下調壓力，但降幅預計會在5%以內。
國內配送物流支撐倉儲市場
    強大的內貿需求和平穩(wěn)增長的零售業(yè)為以零售及第三方物流為導向的倉儲物業(yè)需求提供了有效的支持，在出口貿易沒有明顯好轉的情況下，這一部分的需求已經成為了倉儲物業(yè)市場的主體。然而，超過60%的市場需求仍然來源于存量轉移，企業(yè)為了節(jié)省開支而選擇租金水平更低的物業(yè)——企業(yè)承租能力出現(xiàn)下降的同時，其對物業(yè)的質素要求也在下降。而另一方面，新增供應的減少也一定程度上抑制了租金下滑，同時有效縮減了空置率的上升。
    8月28日，深圳市2009年物流行業(yè)扶持資金總額將由預算2億元增至3億元，是過去4年總和的1.5倍。該專項資金將通過獎勵、貼息和補貼的方式對在外布點和兼并重組的深圳物流企業(yè)給予獎勵，最高獎勵額可達500萬元。積極的扶持政策在短期內將有效的幫助本地物流企業(yè)渡過金融危機以來的困難時期。從中長期來看，國家對深圳作為 “國際航運中心”和“重要綜合交通樞紐”的定位以及后續(xù)具體規(guī)劃建設的開展將有望為深圳的物流業(yè)和倉儲物業(yè)注入新的驅動力。
配套建設推產業(yè)集群發(fā)展
    作為深圳高新技術產業(yè)的重要發(fā)展區(qū)域，坂田北目前已經聚集了華為、艾默生、神州、新天下、康冠、馳源等大批著名企業(yè)，產業(yè)的逐漸聚集和高速發(fā)展對區(qū)域配套提出了更高的要求。7月1日坂雪崗大道正式通車，短短的3.11公里道路對完善坂雪崗干線路網規(guī)劃，打通交通瓶頸，改善道路通行條件發(fā)揮了積極作用。對于正在成長為全市電子信息、生物技術、新材料等先進工業(yè)生產基地的坂雪崗高新區(qū)而言，交通的暢通將極大的推動其發(fā)展速度。
    由坪山街道、坑梓街道和大工業(yè)區(qū)整合而成的坪山新區(qū)于6月30日在市大工業(yè)區(qū)正式掛牌成立，成為繼光明新區(qū)之后深圳設立的第二個政府直接管理的功能區(qū)。擁有比亞迪、中芯國際、日立環(huán)球等一大批國內外知名大型企業(yè)的坪山新區(qū)目前已經形成了電子信息產業(yè)、生物醫(yī)藥產業(yè)、裝備制造集群等三大產業(yè)集群，還有精密電子制造、大型裝備制造、汽車整車制造等初具規(guī)模的產業(yè)集群�？梢栽O想，作為深圳規(guī)劃的東部工業(yè)組團的核心區(qū)，擁有良好區(qū)位條件、大量土地資源以及快速發(fā)展的產業(yè)集群的坪山新區(qū)在區(qū)域建設推進以及配套不斷完善的背景下將成為未來深圳乃至珠三角工業(yè)物業(yè)市場的新熱點。
工業(yè)物業(yè)需求將變化
    此輪金融危機對深圳工業(yè)市場造成巨大沖擊，部分低附加值、高能耗、高污染企業(yè)已經無法適應市場競爭，在政府產業(yè)轉移升級的方向指導下，不少企業(yè)也已經開始遵循產業(yè)梯度轉移的規(guī)律外移。但在金融危機之下，深圳亦有企業(yè)僅受到較小的沖擊，甚至表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，此類企業(yè)多為包括節(jié)能環(huán)保材料與技術、醫(yī)療設備制造以及高端模具制造等行業(yè)在內高新技術類的企業(yè)，其對工業(yè)物業(yè)的需求也保持在相對穩(wěn)定的水平。
    可以預見的是，在金融危機的負面影響下，深圳工業(yè)結構調整升級的需求將更加迫切，低技術、低附加值行業(yè)的經營困境將迫使其在總體工業(yè)中的比重逐漸降低，而依托深圳多年來高新技術產業(yè)發(fā)展的基礎和優(yōu)勢，進一步發(fā)展和發(fā)掘高新科技產業(yè)將會是未來深圳工業(yè)最主要的增長點。
    與之對應的工業(yè)物業(yè)的需求也有望隨著傳統(tǒng)低附加值制造業(yè)的轉移和高新技術產業(yè)的發(fā)展而發(fā)生結構性變化。