珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括廣州、深圳、珠海、東莞、中山、佛山、江門、惠州市區(qū)等，總面積為4.16萬平方公里。珠三角集中了五大港口和五大機(jī)場，中國交通大動脈的“五縱七橫”有三縱（京廣、京九、京珠）經(jīng)過珠三角，同時，珠三角內(nèi)部的高速交通網(wǎng)絡(luò)在國內(nèi)也首屈一指，已形成了海陸空全方位發(fā)展的立體化、國際化的交通格局。而珠三角發(fā)達(dá)的制造業(yè)是推動珠三角物流業(yè)發(fā)展的內(nèi)在力量。
截至2007年底，珠三角地區(qū)GDP已超過全國的10％以上，物流服務(wù)需求規(guī)模巨大。隨著珠三角地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)總量規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，作為現(xiàn)代物流業(yè)的支柱基礎(chǔ)，倉儲業(yè)也得到強(qiáng)勁發(fā)展。尤其是冷鏈物流、冷庫建設(shè)得到了長足發(fā)展，截至2008年底，珠三角地區(qū)內(nèi)成一定規(guī)模的各類冷藏庫容總計約100萬噸，按3000噸以上統(tǒng)計（3000噸以下不計），廣州占30%、深圳占30%。
雖然，由于受全球金融危機(jī)影響，珠三角地區(qū)倉儲業(yè)也受到了一定的沖擊。但隨著2010年廣州亞運會的舉辦，將帶來210億元的物流需求。因此，珠三角地區(qū)倉儲服務(wù)業(yè)仍保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，廣東省2008年前三季度的物流總費用占社會物流總費用的比重為51.2%，創(chuàng)近10年來最低，同比下降2.7個百分點。但在運輸費用比重下降的同時，2008年前三季度保管費用增長較快，在物流總費用中所占比重為36.5%，創(chuàng)物流統(tǒng)計以來最高，比2007年同期提高2.9個百分點。
一、珠三角倉儲業(yè)特征：
珠三角地區(qū)的倉儲業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)出以下特征：
1、珠三角地區(qū)以廣州、深圳、珠海三地為例，倉儲業(yè)呈現(xiàn)不均衡化發(fā)展。
其中以深圳倉儲業(yè)發(fā)展最為迅速，庫區(qū)基本達(dá)到3-4層樓房，普遍應(yīng)用自動立體化倉庫；廣州倉儲業(yè)近年來發(fā)展較為迅速，興建了一批現(xiàn)代化庫區(qū)，部分普通倉庫也正在向自動立體化倉庫轉(zhuǎn)型。廣州物流協(xié)會對200家擁有倉儲服務(wù)的會員企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，其中，有80%以上的企業(yè)對自身倉儲服務(wù)進(jìn)行了升級，實現(xiàn)了ERP等信息化管理服務(wù)。珠海倉儲業(yè)的發(fā)展相對較為緩慢，主要以普通倉庫為主，且大部分是平倉，保稅倉庫大概只有一兩家，冷凍倉庫在3家左右，藥品倉暫時還未批下一家。但目前也有部分倉庫在進(jìn)行改造，改成立體倉，少數(shù)部分倉儲企業(yè)開始啟用信息化管理軟件，如新禾物流企業(yè)目前有一套信息管理軟件，出錯率降低了30%左右。且隨著珠港澳大橋建立將要帶來的物流業(yè)繁榮，將促進(jìn)珠海倉儲業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
2、珠三角倉儲用地租金上升
據(jù)香港威格斯亞太區(qū)研究部昨日發(fā)表最新報告顯示，愈來愈多的外資物流公司正在珠三角地區(qū)購入物流倉儲用地發(fā)展業(yè)務(wù)，深圳東部的鹽田港后勤用地與西部福田保稅區(qū)倉儲用地租金在上升，土地售價亦在升溫。
該物業(yè)代理的市場統(tǒng)計數(shù)字顯示，鹽田港倉儲用地每平方米是2450元人民幣，租金是每平方米月租金在50至60元。而福田保稅區(qū)倉儲用地售價每平方米是1560元，而每平方米月租金是在28至50元之間。
物流業(yè)對倉儲用地的需求迫切，導(dǎo)致珠三角內(nèi)部分土地的價格上升，廣東省的土地平均售價現(xiàn)為每平方米334美元（約2589元人民幣），是內(nèi)陸省份同級土地的10倍，而深圳的保稅區(qū)的倉儲用地平均每平方米是298美元（約2310元人民幣）。
另仲量聯(lián)行曾發(fā)布名為“中國物流市場機(jī)遇”的研究報告。報告預(yù)測，從2007年到2009年，中國物流市場將以每年27%-30%的速度增長，在此帶動下未來中國將涌現(xiàn)10個新興物流城市。在全國范圍內(nèi)，目前物流倉儲物業(yè)平均租金水平最高的是深圳。
3、倉儲業(yè)在主要物流園區(qū)和基地發(fā)展迅速
近年來，珠三角各級政府以及企業(yè)致力于物流園區(qū)的發(fā)展建設(shè)，截至目前，珠三角地區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)和正在規(guī)劃的物流園區(qū)有三十多家,各城市規(guī)劃的物流園區(qū)情況如下表所示：

珠三角豐富的物流園區(qū)資源促進(jìn)了各城市物流園區(qū)的發(fā)展，珠三角地區(qū)物流主要在珠江流域，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)的分析以及最近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和珠三角地區(qū)的交通研究，將珠三角地區(qū)物流園區(qū)宏觀布局可分為三大層次類別，香港為一層，深圳、廣州為一層，其他城市為一層。
香港作為國際性貿(mào)易、金融、航運中心的地位短期內(nèi)不可動搖，具有國際物流樞紐城市的條件，其物流市場供需條件、地區(qū)發(fā)展實力、交通條件和區(qū)位政策條件等優(yōu)勢明顯，所以處于宏觀布局的最高層次；廣州、深圳兩城市是除香港外珠三角地區(qū)實力最強(qiáng)的城市，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在對外貿(mào)易、外商投資企業(yè)數(shù)和交通條件上，通過與香港的一體化建設(shè)，這兩個城市具備成為全國性物流園區(qū)樞紐型城市的條件，處于整體布局的第二層。而珠三角其他城市則處于整體布局的最里層，結(jié)合各城市的實際狀況及空間分布，因其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，可以做為物流集散型城市，承擔(dān)周邊地區(qū)城市物流的集散功能。
4、保稅倉儲發(fā)展迅速
珠三角是我國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一，根據(jù)珠三角的外向型經(jīng)濟(jì)特征，珠三角發(fā)展保稅物流的潛力十分巨大。珠三角作為當(dāng)今世界最大的出口商品加工區(qū)，世界出口貨物總量的50%集中在東南亞及華南，而其中五成集中在珠三角地區(qū)。
目前珠三角的保稅物流企業(yè)主要集中在廣州和深圳的保稅區(qū)內(nèi)，這些企業(yè)的資產(chǎn)比較雄厚，投資力度較大，抗風(fēng)險的能力較強(qiáng)。
以廣州為例，目前，規(guī)劃中的廣州保稅物流體系已基本成型。廣州保稅物流園區(qū)迄今為止，廣州市共有6個特殊監(jiān)管區(qū)，占廣東省特殊監(jiān)管區(qū)總數(shù)（18個）的三分之一。廣州保稅物流體系的布局以三大樞紐為基礎(chǔ)，即：在南沙開發(fā)區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，在白云機(jī)場設(shè)立綜合保稅區(qū)和保稅物流中心（B型），在廣州工發(fā)區(qū)設(shè)立保稅物流園區(qū)。
其中，南沙保稅港區(qū)位于珠江出�？谖靼�，設(shè)有碼頭作業(yè)區(qū)、物流倉儲加工區(qū)、港口配套服務(wù)區(qū)等功能區(qū)，規(guī)劃面積7.06平方公里，包括三個地塊:地塊一包含廣州港南沙港區(qū)一期、南沙港區(qū)二期和公共查驗區(qū)，面積4.26平方公里；地塊二包含物流園區(qū)一期、江海聯(lián)運碼頭一期，面積1.44平方公里；地塊三是廣東南沙出口加工區(qū)，包含兩個區(qū)塊，面積1.36平方公里。目前，世界十大班輪企業(yè)已有9家簽訂入駐。
5、國際知名倉儲開發(fā)商和服務(wù)商大舉進(jìn)入珠三角地區(qū)
全球最大的物流配送開發(fā)商和服務(wù)商──美國普洛斯公司（Prologis）已率先進(jìn)入中國市場，其客戶大多來自跨國公司、第三方物流服務(wù)提供商、制造商以及零售商，并已與許多已進(jìn)入中國或者即將進(jìn)入國內(nèi)市場的跨國公司及領(lǐng)先的本土企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。
2003年普洛斯登陸深圳，并在珠三角地區(qū)開始了一系列“圈地運動”。2007年，鹽田港普洛斯國際物流園由雙方50－50的合資公司深圳鹽田港普洛斯物流園有限公司開發(fā)和管理。園區(qū)占地面積為18.2萬平方米，總建筑面積為30萬平方米，分三期開發(fā)，功能定位為出口監(jiān)管和保稅倉。項目一期為出口監(jiān)管倉，開發(fā)面積約9.1萬平方米，物業(yè)為三層框架式結(jié)構(gòu)，庫房單層凈高為6.5米。二、三期項目也將陸續(xù)在2011年底前建成。
2009年，普洛斯又在珠海計劃投資9,900萬美元，在珠海保稅區(qū)打造華南地區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化物流園，服務(wù)半徑將覆蓋香港、澳門、珠海、粵西等地，計劃開發(fā)總面積為38.7萬平方米，規(guī)劃建設(shè)19萬平方米的現(xiàn)代化物流配送建設(shè)。將重點開展跨境及保稅物流倉儲和配送中心業(yè)務(wù)。
據(jù)普洛斯（Prologis）中國區(qū)總經(jīng)理梅志明稱，該公司已經(jīng)完成在華南地區(qū)營運的兩個物流園超過27000平方米的物流設(shè)施的出租。
另一工業(yè)地產(chǎn)大頭AMB于2007年入駐深圳后，2008年開始在廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)籌建12萬平方米的現(xiàn)代化倉庫區(qū)、物流基地和配送中心。
二、廣州倉儲業(yè)基本狀況
近年來，廣州加快培育第三方現(xiàn)代物流企業(yè)，降低制造業(yè)流通成本，到2007年全市A級物流企業(yè)總數(shù)已經(jīng)達(dá)28家，位于全國第二，僅次于上海。2007年，廣州市完成貨物運輸總量4.57億噸，與2002年的2.52億噸相比增長81%；廣州港貨物吞吐量由2002年的1.67億噸上升到3.41億噸，增幅達(dá)104%，國內(nèi)排名第三；機(jī)場貨郵吞吐量由2002年的59.2萬噸上升到89.5萬噸，國內(nèi)排名第三。到2008年，全市五星級通用倉庫有2家，四星級通用倉庫5家。
廣州市物流企業(yè)按物流的作業(yè)可以分成運輸、倉儲、裝卸、搬運、流通加工、包裝等方面。其中倉儲型物流企業(yè)主營倉儲業(yè)務(wù)，擁有或者租賃倉庫，具有倉儲整合、運作能力，同時進(jìn)行流通加工、配送等物流作業(yè)。
按照把物流企業(yè)按其主營業(yè)務(wù)進(jìn)行分類的方法，可以計算出，廣州倉儲企業(yè)在物流企業(yè)中所占的比重為3%。
區(qū)域布局與主營業(yè)務(wù)之間的分析，可以從中看出廣州市各區(qū)、市倉儲企業(yè)的主要分布情況，以及比較出各區(qū)倉儲業(yè)務(wù)與其他物流業(yè)務(wù)的比重情況。
注：企業(yè)數(shù)量的刻度為對數(shù)刻度。
　　
根據(jù)上圖所示，倉儲業(yè)務(wù)與其他物流業(yè)務(wù)相比，在各個區(qū)分布相對較為均衡，其中以花都區(qū)的倉儲業(yè)務(wù)最為繁榮，這與近年來花都區(qū)發(fā)展空港物流有密切聯(lián)系。而增城市和從化市離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，倉儲業(yè)務(wù)較其他各區(qū)稍低。其他各區(qū)域相對平衡，倉儲是各種產(chǎn)業(yè)都必須的物流要素，相對上不會出現(xiàn)區(qū)域分布的太大差距，但由于土地成本差異，倉儲在區(qū)域上依然是以花都、白云和黃埔居多，而像海珠與天河等市中心區(qū)域則僅有少數(shù)幾家。同時，與其他物流業(yè)務(wù)相比，倉儲業(yè)務(wù)需求處于中間水平。
與深圳、長三角地區(qū)部分城市相比，廣州市倉儲業(yè)仍存在很大不足。據(jù)兩家國際市場研究機(jī)構(gòu)研究，廣州當(dāng)前符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉儲設(shè)施不足50萬平方米，僅為上海的兩成左右。即使按廣州國際標(biāo)準(zhǔn)倉儲占上海一半計，仍存在100萬平方米的缺口。白云區(qū)市場雖然多，但倉儲等工業(yè)地產(chǎn)配套不足。
三、珠三角地區(qū)倉儲業(yè)受到全球金融危機(jī)沖擊
受金融危機(jī)影響后，從2008年9月份起，珠三角地區(qū)倉儲業(yè)開始供過于求，整體庫存率下降50%左右。
由于房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)趨冷和樓市價格持續(xù)下行，導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、建材、裝飾、家具等庫存開始增加。而由于外貿(mào)需求的大幅萎縮，導(dǎo)致以倉儲為主業(yè)的物流企業(yè)一方面業(yè)務(wù)增加，另一方面出現(xiàn)壓倉，裝卸等相關(guān)收入下降，總體收入受影響。從2008年10月份以來，滯港壓倉已成為廣州各港口倉儲企業(yè)普遍遭遇的問題。據(jù)廣州卓志物流集團(tuán)的數(shù)據(jù)，該集團(tuán)宏力庫區(qū)進(jìn)出倉貨運量從9月份的1.6萬噸下降到了11月份的2000噸以內(nèi)。
不僅僅是服務(wù)于外貿(mào)的倉儲出現(xiàn)滯壓，內(nèi)貿(mào)系統(tǒng)企業(yè)同樣受金融危機(jī)沖擊嚴(yán)重。中國家電協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截止2008年10月全國空調(diào)庫存（廠家和渠道）超過1400萬臺，這中間格力和美的就占了60%。
據(jù)統(tǒng)計，今年三季報中，滬深兩市78%的上市公司庫存超過去年同期。其中341家公司存貨較年初增加50%，133家公司存貨翻了一番。23個行業(yè)中，庫存增加額最大的4個行業(yè)依次為房地產(chǎn)、鋼鐵、化工和建筑建材，分別增加了1125.13億元、821.99億元、663.48億元和515.54億元；而增幅最大的4個行業(yè)則為公用事業(yè)、鋼鐵、建筑建材和商業(yè)貿(mào)易,增幅分別為85.58%、50.08%、47.81%和41.07%。
從客戶企業(yè)供應(yīng)鏈的上游采購積壓，到中游產(chǎn)成品積壓，以及下游銷售庫存，都可以看出庫存增加。2008年前三季度，珠三角倉儲系統(tǒng)受全球經(jīng)濟(jì)下滑影響較小，營業(yè)收入與往年基本持平。但客戶的貨物的平均倉儲時間較往年有所延長，這表明貨主的銷售不旺，導(dǎo)致倉儲周期變長。尤其是一些鋼材類產(chǎn)品受到房地產(chǎn)等行業(yè)需求下降的影響，存庫量和倉儲時間都有明顯上升。同時，因為貨物存儲時間變長，將對倉儲企業(yè)的操作收入（出入庫、裝卸、設(shè)備租賃、增值服務(wù)等）產(chǎn)生了一定影響。
全球經(jīng)濟(jì)下滑對中國倉儲業(yè)影響在2009年逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在出租率下降、租金下跌、客戶減少的方面。同時，倉儲市場的疲軟和倉儲企業(yè)收入下降，還有可能導(dǎo)致部分不規(guī)范的中小倉儲企業(yè)開始尋求法律紅線之外的創(chuàng)收手段。例如，盜賣、抵押貨主存貨以套取資金等。
如珠海信禾物流反映，由于受到全球金融危機(jī)影響，珠海多家廠家倒閉后，有些直接把廠房作為倉庫進(jìn)行儲貨，有些則把廠房租出去作為倉庫使用。信禾物流作為珠海市一家大型綜合物流服務(wù)基地，其2008年上半年9個倉庫（自有7個、外租2個）全部租出去，出租率達(dá)到120%。2008年下半年至2009年，受全球金融危機(jī)影響非常大，退掉一個倉庫后，8個倉庫的出租率僅為50%-60%，且每平方米出租價格下降了1-2元。
但另一方面，目前國家擬投資4萬億拉動內(nèi)需將給倉儲市場帶來新的機(jī)會，這一方面將帶來國內(nèi)倉儲等物流基礎(chǔ)設(shè)施的改觀；而珠三角地區(qū)城鄉(xiāng)一體化和新農(nóng)村流通市場的建設(shè)，必然挖掘出更大的倉儲服務(wù)需求。
  
四、珠三角倉儲業(yè)發(fā)展展望
　
目前在珠三角地區(qū)(含港澳)有香港機(jī)場、新白云機(jī)場、澳門機(jī)場、深圳機(jī)場、珠海機(jī)場五大機(jī)場；港口超過60個，形成了海港、河港、商業(yè)性港口、專業(yè)性港口相配套的港口群，海港主要有香港、深圳、珠海三大港口，河港則有廣州、中山、江門、虎門、佛山、肇慶等。根據(jù)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，到2012年，珠江三角洲高速公路通車?yán)锍踢_(dá)3000公里，軌道交通運營里程達(dá)1100公里，港口貨物吞吐能力達(dá)9億噸，集裝箱吞吐能力達(dá)4700萬標(biāo)箱，民航機(jī)場吞吐能力達(dá)8000萬人次；到2020年，軌道交通運營里程達(dá)2200公里，港口貨物吞吐能力達(dá)14億噸，集裝箱吞吐能力達(dá)7200萬標(biāo)箱，民航機(jī)場吞吐能力達(dá)1.5億人次。
同時，為迎接2010年亞運會，廣州市政府將投資2000多億元人民幣進(jìn)行體育場館、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，直接產(chǎn)生210億元的物流需求，僅聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運中心的進(jìn)駐，就能為白云機(jī)場新增60萬噸以上的貨物吞吐量。這相當(dāng)白云機(jī)場2004年全年的貨運吞吐量。顯然，這將為珠三角倉儲業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇。
1、倉儲業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程會加快，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的需要。隨著大量外資企業(yè)涌入珠三角地區(qū)，深圳鹽田港、廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域刺激了高端物流需求。服務(wù)于高端物流的倉儲向現(xiàn)代化倉儲企業(yè)轉(zhuǎn)型，同時新擴(kuò)建的現(xiàn)代化庫區(qū)將不斷涌現(xiàn)�？梢灶A(yù)見，幾年后，一批自主品牌的現(xiàn)代倉儲企業(yè)將出現(xiàn)在國內(nèi)外知名倉儲企業(yè)的名冊上。
2、珠三角倉儲業(yè)將向著更加綜合化、專業(yè)化、國際化的方向發(fā)展
一是倉儲增值業(yè)務(wù)水平將有進(jìn)一步提高，綜合功能集成使倉儲企業(yè)收入和盈利都將持續(xù)增加。基于倉儲的綜合物流業(yè)務(wù)將是倉儲業(yè)的主要方向；就是說倉儲業(yè)要把功能向上游和下游延伸，這樣可以獲得更多的增值收入。二是業(yè)務(wù)流程將進(jìn)一步和國際接軌，流程的優(yōu)化和改革將大大提高倉儲業(yè)的效率，擴(kuò)大服務(wù)的對象。三是向立體化要倉容。倉庫高度會進(jìn)一步增高，樓庫、例題倉庫、貨架的增長速度將會更快。四是物流中心的專業(yè)化方向更為明顯，冷酷、液體庫、化工危險品庫的需求進(jìn)一步增加。五是倉儲管理公司將會有更多的發(fā)展機(jī)遇。
3、嚴(yán)格的國土政策將對倉儲業(yè)產(chǎn)生重大影響，倉庫基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將向集約化方向發(fā)展國家出臺一系列嚴(yán)格的土地政策，主要目的加大土地的取得、使用、保有成本。城鎮(zhèn)土地使用稅將大幅提高，這就加大了倉儲企業(yè)的運營成本，新增建設(shè)用地將更難取得，這就給新設(shè)倉儲企業(yè)征地和原有倉儲企業(yè)的置換帶來困難。可以預(yù)見，倉儲企業(yè)選址將向離城區(qū)更遠(yuǎn)的地方尋找，沿海、沿江、灘涂、閑置建設(shè)用地都在熱選之列。此外，物流園區(qū)也會得到進(jìn)一步發(fā)展，因為它是倉儲業(yè)的主要載體。
向集約化的方向發(fā)展，就在有限的土地上建設(shè)功能更加齊全、運營更加有效，產(chǎn)出更高的物流中心。庫房的建筑密度提高，道路通行能力強(qiáng)，站臺庫數(shù)量增長，起重設(shè)備更加先進(jìn)，調(diào)度更為科學(xué)將是倉儲企業(yè)追求的目標(biāo)。將有更多的倉儲企業(yè)關(guān)注倉儲物流的技術(shù)問題，尤其是信息技術(shù)的先進(jìn)、適用、價格合理，倉儲業(yè)的信息系統(tǒng)與客戶信息系統(tǒng)的對接，公共倉儲信息平臺建立等問題。