2010年1月4日，剛泰控股公布了《向特定對象發行股份購買資產暨關聯交易報告書（草案）》 (下稱 《增發草案》）。根據《增發草案》來看，導致剛泰實業100%股權增值3446.03%的，是其擁有的1000畝農業用地，以及實際控制人徐建剛擁有的其他926畝，合計1926畝農業用地，未來將變更為工業用地，并進一步建設為“上海剛泰航空物流園”。
    但實際上，剛泰實業目前并未拿到這項工業用地，“上海剛泰航空物流園”更是子虛烏有，剛泰實業賣給上市公司的只是構筑在“可能性”上的一個設想，而這個設想的價值高達數億。
●“多變”的土地
    實際上，這1926畝農業用地，近兩年來其用途已一再變更。
    2008年3月，在剛泰集團收購剛泰控股的收購報告書中，剛泰集團提出：“按目前上海市奉賢區的規劃，該地塊屬于住宅開發用地”，并承諾“將在以上兩塊農業性質土地變更為住宅用地并且所有相關法律手續完備之后，在適當時間將其注入上市公司，以增加上市公司的土地儲備，保證上市公司房地產業務的可持續發展能力。”
    而2009年7月2日，剛泰控股公布的定向增發預案中又表示：“剛泰實業擁有的1000畝土地土地性質為農業用地，需變更為工業倉儲用地后方可注入上市公司�！�
    雖然《增發草案》稱，目前徐建剛正在辦理該土地的工業用地使用權手續，但是《增發草案》承諾，工業用地使用權辦理下來的最后期限為2011年12月31日。對此，業內專業人士指出，看似復雜的文字游戲背后，隱藏的現實是：剛泰集團仍然沒有拿到“物流園”項目賴以存在的工業用地。
    本來物流園應該是大股東造好之后，再通過定向增發或其他方式放進上市公司，但現在是大股東在一塊虛擬的土地上，幻想出一個物流園就賣給了上市公司，反過來上市公司還要賣資產籌資金，替大股東把這個物流園給變成現實。業內人士大多對剛泰控股的這種做法不贊同。
●“意外”的轉型
雖然拋出了“物流園”的概念,但實際上剛泰實業打造該物流園區將面臨諸多問題,如《增發草案》就已提及，農業用地使用權存在無法轉變為工業用地的風險。此外，物流園資金問題如何解決也是重大考驗。更重要的是，剛泰控股僅僅是從去年才開始轉型到物流倉儲業，未來物流園區經營建設還有許多未知情況。
    據了解，在上海等地主營房地產業務的剛泰集團在2009年“借殼”上市。然而，剛泰控股董事長、實際控制人徐建剛卻在更名及上市儀式上表示，公司將發揮主要資產位于上海臨港新城的地理優勢和資本市場優勢，做大做強物流以及相關產業。徐建剛稱，之所以改為將物流倉儲業務注入上市公司，在于公司更加看好其前景以及利潤率，并表示“倉儲物流業的發展前景絲毫不會亞于房地產業務”。此后，剛泰控股董秘李曉偉表示，公司不計劃做僅靠租金收入等的低端物流產業，而擬打造以10萬平方米倉儲業務為基礎的物流產業供應鏈。
● “故事”的背后
從借殼之初承諾向上市公司“注入地產業務”，到突然決定將上市公司打造成為一個物流企業，剛泰控股的360度大轉彎讓人驚詫。一位投行人士認為：“剛泰集團頻繁變換資產重組方案很可能只是為了說出一個更動人的‘故事’�！�
    2009年4月14日，國務院發布了《國務院關于推進上海加快發展現代服務業和先進制造業建設國際金融中心和國際航運中心的意見》，上海建設國際航運中心的概念使得當地物流產業陡然升溫,相關上市公司股價也紛紛大幅上揚。
    就在上述國務院文件公布一個多月后，剛泰控股就突然停牌并在復牌后發布了一份新的資產重組方案，其位于上海奉賢五四農場的農業用地隨之浮出水面，關于“國際物流園”的全新構想也借由該農業用地橫空出世。
    因此，剛泰集團有利用上海建設國際航運中心的概念做文章之嫌。他們之前的主業是房地產，即使物流園真的建好了，今后有沒有能力經營好還是個未知數。未來走向何方，業內大多都在觀望。（本報綜合整理）