□林振強
    2009年，物流業成功擠掉房地產業，搭上了十大振興產業規劃的末班車。然而，這次“偶然”的出局，并沒有將房地產業的氣焰真正打壓下去。
    2010年，在多種因素影響下，一些原本擅長于住宅和商業開發的房地產商，轉投物流地產領域。一座座由地產商主導的物流園區，相繼進入規劃建設期。
    物流業受到關注，“物流園區熱”興起，自然值得業內外高興。但近年來，地產商多以物流為名進行商業項目和住宅項目開發，致使物流園區“本末倒置”或“空有其名”，業內人士不由得開始擔心——這種近于投機的行為，是否會愈演愈烈呢？
● 富力“豪賭”
    今年3月30日，與廣州白云國際機場貨站隔鄰的富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉正式掛牌，項目占地面積超過2200多畝，總規劃倉儲面積100萬平方米，富力地產為此計劃投資額高達30億元，這被人比作是“豪賭”。
    富力高層公開表示，物流產業將是集團多元化拓展地產業務的一個方向，并宣稱“下一步我們將在政府支持下申請綜合保稅區。爭取在工業地產方面做到更高的層次。”據了解，去年10月，國內大型貨倉式連鎖超市好又多物流配送中心已落戶富力空港物流園，目前最大的租賃方是中國煙草。
    物流產業潛力巨大，被認為是包括富力在內的地產商投資物流園的重要因素。知名房地產服務及投資公司仲量聯行在日前報告中指出，由于整體經濟形勢向好，市場的復蘇加快，零售商對珠三角物流園的租務需求明顯活躍，未來地產開發商投資物流園將成趨勢。
    點評：從目前情況看來，許多開發商看重的是物流園區投資回報相對穩定，風險偏小。同時，他們也應清楚地意識到，物流園、產業園等建設周期往往長達4~5年，投資回報周期則會更長。更善于與政府溝通和項目管理的住宅開發商，大多缺乏物流園的操作經驗，必須對相關的產業有深入了解。目前相較主營業務，富力的物流業務只是起步階段，其賴以生存的規�；�及穩定租金等利潤來源無法保障，30億元投資后面，也潛藏著許多風險。
● 引發猜想
    就在一些人為富力地產的“豪賭”能否得到相應回報而憂心的時候，富力方面卻是信心滿滿。富力相信，在廣州市謀求亞洲現代物流中心的大背景之下，自己將會獲得一些政策上的扶持位置優越。在地理位置和倉庫租金方面，富力空港物流園也占有優勢。
    來自富力的“樂觀”情緒，則被一些人解讀為可進可退狀態下的自然反應。因為一般地產商往往通過拿工業用地為名，再做相應的配套設施，占地后轉型做商業地產。實際上，“他們已經為自己留好了后路”。
    難道富力地產聲勢浩大的投資于空港物流園，真的是醉翁之意不在酒？外界的質疑，并不無道理。有人發現，在富力的金港城工業園區中，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余計劃開發的都是商業或住宅產品，其中住宅樓的占地面積約為50多萬平方米，辦公樓的面積則為31.92萬平方米，在工業園里，工業產品的比例反而是最低的。
    點評：在未知的風險面前，富力真的能心無旁騖嗎？業內人士分析認為，大型物流園區，不可避免要進行配套住宅和生活區的建設，物流地產的核心，在一些地產投資者眼里，就在于以物流的概念從政府那里拿到價格低廉的土地，并以發展物流配套建設而進行包括住宅在內的綜合開發，這種持久獲利的方式才是地產商們最看重的。30億元“豪賭”，并沒有使人們堅信其投身物流的決心，反而引發了更多猜測。
● 前車之鑒
    地產商投資物流園，之所以受到質疑，這與之前許多“走偏”的案例有關。如現在的“北京物流港”，似乎只是某商業樓盤所在地，物流區位于何處？則很少有人清楚。實際上，早在多年前，在得到有關部門批準后，北京物流港規劃就已作出修改，占總面積三分之一的物流部分被遷往了北京六環之外。
    2002年底，由京泰集團、香港嘉里集團、華遠地產、SOHO中國等共同合作的重大項目落戶北京東南四環。這一被稱為“北京物流港”的大工程，憑借110億元的總投資和“中國最大物流基地”的光環，立時引起廣泛關注。
    然而，現在回頭再看，京城商業、物流業、地產業四大知名品牌的合作，更像是一次“合謀”。按計劃，京泰集團與SOHO中國合資，嘉里集團與華遠地產合資組建兩個公司分別負責一半地塊的規劃設計與開發。但在其住宅開發項目率先啟動后，物流項目卻遲遲不見動作。反倒是一年后，有關部門做出了物流外遷的決定，理由是物流港建成后將有大量載重卡車24小時往來，這將會加重京津塘高速路的負擔，進而影響亦莊和東南區域居民的生活。
    至此，一座剔除了物流部分的“物流港”進入紅紅火火的建設期。
    點評：以“物流”為名進行商業和住宅項目開發，這似乎已經成為房地產商慣用的手段之一。例如，2005年以來先后拿下一系列物流地產概念性地塊的地產大亨珠江集團，在區位選擇上，實際早已為未來的商業開發做好了準備。
    只是，像北京物流港這樣，在開工建設一年之后，以影響周圍居民生活的理由，將原定規劃修改，進而將物流部分全部外遷的情況，卻并不多見。也許，我們并不能怪有關部門之前考慮不周、規劃失誤或是反應過于遲鈍；只能抱怨說，那些早就想將大塊土地挪做他用的有關各方，顯得過于 “急迫”了。但愿現在正爭相涌入物流園區的地產大佬們，以此為戒，在投資建設時能夠更多些誠意。