中國倉儲物業(yè)市場展望
2010-9-15 9:28:00 來源：現(xiàn)代物流報 編輯：56885 關(guān)注度：摘要：... ...
□仲量聯(lián)行
為了適應(yīng)快速擴(kuò)大的貨運市場，全國許多城市和省份正在草擬開發(fā)計劃，以建立一個更為高效的物流系統(tǒng)。作為現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點，物流園區(qū)開始在政府的發(fā)展計劃中扮演著十分重要的作用，而倉儲物業(yè)也將帶來更多的潛在機(jī)遇。
高質(zhì)量倉儲物業(yè)供應(yīng)量的持續(xù)增長
自21世紀(jì)初以來，中國的倉儲物業(yè)市場就呈現(xiàn)出了乘數(shù)增長的態(tài)勢，倉庫面積飛速擴(kuò)大。倉儲物業(yè)的發(fā)展類型隨著不同功能、區(qū)域、用戶群和所有權(quán)結(jié)構(gòu)而發(fā)生變化。通常來講，我們根據(jù)功能將倉庫分為兩大類型：保稅倉庫和非保稅倉庫。
保稅倉庫是一種可用于存放保稅貨物的專業(yè)倉庫，貨物由進(jìn)口商或其代理與海關(guān)共同保管。正是由于這種特性，保稅倉庫廣泛運用于包括日用品加工和貨物轉(zhuǎn)運等在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)中。大部分保稅倉庫位于海關(guān)授權(quán)的特定區(qū)域內(nèi)，或稱“保稅區(qū)”，多數(shù)靠近空港或海港。海關(guān)也批準(zhǔn)在其他區(qū)域設(shè)立保稅倉庫，例如工業(yè)區(qū)，用以服務(wù)相關(guān)企業(yè)。保稅倉庫的本質(zhì)特點決定了對保稅倉庫的需求主要來自于進(jìn)出口操作。因此，上海和深圳這中國兩大海港城市擁有最發(fā)達(dá)的保稅倉儲物業(yè)市場。
非保稅倉庫實際上是保稅倉庫在整個倉儲物業(yè)體系中的一個重要補(bǔ)充。在中國，無論是非保稅倉庫的體量，還是其用途與目標(biāo)市場，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于保稅倉庫。非保稅倉庫通常不直接參與進(jìn)出口業(yè)務(wù)，而是用于服務(wù)國內(nèi)市場，如零售業(yè)和制造業(yè)所需要的配送中心。由于國內(nèi)市場才是非保稅倉庫的重心，非保稅倉庫的開發(fā)主要依賴陸路交通網(wǎng)絡(luò)。非保稅倉庫多建于主要高速公路的交匯處附近。
隨著供應(yīng)量的提升，中國倉儲物業(yè)的質(zhì)量近年來也有顯著提升。這是一個從先前的“傳統(tǒng)倉庫”向“現(xiàn)代化倉庫”的飛躍。“現(xiàn)代化倉庫”，有時也被稱為“高標(biāo)準(zhǔn)倉庫”，它的建筑標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)倉庫，因此能以一種更為高效的方式為客戶服務(wù)。上表顯示了高標(biāo)準(zhǔn)倉庫與傳統(tǒng)倉庫的區(qū)別。
中國高質(zhì)量倉儲設(shè)施的發(fā)展步伐讓我們感到驚訝。在2008年底，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物業(yè)的總量（包含保稅倉庫和非保稅倉庫）達(dá)到了1220萬平方米左右，幾乎是2002年初的市場總量的34倍。在2002年之前，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物業(yè)僅存在于像上海和北京這樣的大城市。到了2004年，許多城市開始開發(fā)這樣的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，但還僅限于沿海城市。在2005年之后，隨著第十一個五年計劃和“開發(fā)西部”戰(zhàn)略的逐步深入，中國中西部地區(qū)逐步發(fā)展起來，涌現(xiàn)了例如成都這樣擁有高質(zhì)量倉儲物業(yè)的市場。這也充分反映了中國基礎(chǔ)設(shè)施體系正從沿海向內(nèi)陸地區(qū)延伸，而持續(xù)增長的消費市場即使在今天仍然在這一體系中扮演著十分重要的角色。
國際開發(fā)商帶動物業(yè)質(zhì)量升級
國際開發(fā)商已經(jīng)成為推動中國的倉儲物業(yè)市場升級的重要力量。2004年，普洛斯在蘇州工業(yè)園開發(fā)了其在中國的第一個物流園，為海外開發(fā)商在中國進(jìn)行物流設(shè)施開發(fā)打開了一扇門。在普洛斯之后，許多其他國家的開發(fā)商和投資者紛至沓來，在這樣一個先前由政府主導(dǎo)的市場上推動著中國倉儲物業(yè)市場邁向一個更高的發(fā)展水平。在市場走熱以來，除了自主開發(fā)這一習(xí)慣策略之外，收購物業(yè)也是國際開發(fā)商另一項進(jìn)入這個市場的途徑。
預(yù)計將來會有更多國內(nèi)的開發(fā)商進(jìn)入這個市場，他們大多數(shù)在包括制造業(yè)廠房在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)投資方面有著豐富的經(jīng)驗。以平謙為例，之前在華南地區(qū)積極開發(fā)了一些制造業(yè)廠房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而此次平謙計劃在昆山開發(fā)較大體量的物業(yè)。
此外，盡管國內(nèi)投資者之前對物流地產(chǎn)并不十分熟悉，但其對物流地產(chǎn)的興趣卻在不斷提高。另一個驅(qū)動的要素是：房地產(chǎn)信托基金將于2010年投入運轉(zhuǎn)。由于各種關(guān)于稅收方面的制度限制，目前可能參與房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)是一些大型國有企業(yè)所持有的位于成熟的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的物業(yè)。這些物業(yè)大部分是包括倉庫項目在內(nèi)的工業(yè)開發(fā)項目。然而，缺乏資產(chǎn)透明度是工業(yè)地產(chǎn)投資者廣泛參與的瓶頸，房地產(chǎn)信托基金提高了市場信息的透明度，從而吸引更多投資者進(jìn)入這個市場。
客戶需要更高質(zhì)量物業(yè)以提高效率
在國際物流開發(fā)商進(jìn)入中國市場的早期階段，國內(nèi)的最終用戶對于租金尤其敏感，忽視了高質(zhì)量物業(yè)所能帶給他們的有利之處。因此，對于這些國際物流開發(fā)商的物業(yè)，其大部分的承租者是有著物流服務(wù)合作關(guān)系的跨國公司。隨著本地公司逐步意識到高質(zhì)量的倉儲物業(yè)所帶給他們的高效率和最終的低成本，近年來對這些物業(yè)的需求正在逐漸擴(kuò)大，驅(qū)動著物業(yè)的市場吸納率的提升和空置率的降低，直至金融危機(jī)影響這個市場。
由于受全球需求和中國出口業(yè)務(wù)的直接影響，保稅倉儲物業(yè)市場受到了金融危機(jī)的巨大沖擊。在另一方面，非保稅倉儲物業(yè)市場所受金融危機(jī)的沖擊較小，這主要是由于非保稅倉儲物業(yè)市場主要依賴國內(nèi)配送市場。
通過分析可以看到，2009年非保稅倉庫的租賃活動比保稅倉庫活躍得多。以國內(nèi)市場為目標(biāo)的快消品制造業(yè)公司成為市場上至關(guān)重要的承租群體（如雀巢、不凡帝范梅勒糖果、妮維雅等）。除了零售商之外，新蛋等電子商務(wù)公司的市場份額也在迅速擴(kuò)大。
開發(fā)商的物業(yè)是根據(jù)大部分承租方的物流操作需求設(shè)計的，因此一般而言，正如上文所描述的那樣，“高質(zhì)量的倉庫”的建筑標(biāo)準(zhǔn)符合了大部分客戶的需求。從租賃結(jié)構(gòu)上來看，目前市場上大部分的租賃期限是3年，而租金是固定的。對于3年以上的租賃活動，租金將根據(jù)雙方的具體約定來確定，或者在3年后通過協(xié)商進(jìn)行上浮調(diào)整。
從所有權(quán)結(jié)構(gòu)來說，租賃物業(yè)始終是這個市場的主流，高質(zhì)量的物業(yè)一般是由那些專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)，并且他們開發(fā)的物業(yè)通常不會進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。在過去幾年，一些客戶指定開發(fā)商根據(jù)其特定要求為他們建造物業(yè)，而完工后這個項目的所有權(quán)歸客戶自己所有。然而，隨著世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，許多公司開始將一些包括房地產(chǎn)在內(nèi)的非核心資產(chǎn)進(jìn)行剝離。售后回租使這些公司既保留了對物業(yè)的使用權(quán)，又無需投入大筆資金。在另一方面，由于這些物業(yè)有著長期穩(wěn)定的租賃協(xié)議，因此吸引著那些尋找低風(fēng)險投資機(jī)會的核心投資者。
（選自中國倉儲協(xié)會2010年 《中國倉儲行業(yè)發(fā)展報告》有刪改）
