中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)展望
2010-9-15 9:28:00 來源：現(xiàn)代物流報(bào) 編輯：56885 關(guān)注度：摘要：... ...
□仲量聯(lián)行
為了適應(yīng)快速擴(kuò)大的貨運(yùn)市場(chǎng)，全國(guó)許多城市和省份正在草擬開發(fā)計(jì)劃，以建立一個(gè)更為高效的物流系統(tǒng)。作為現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn)，物流園區(qū)開始在政府的發(fā)展計(jì)劃中扮演著十分重要的作用，而倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)也將帶來更多的潛在機(jī)遇。
高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)
自21世紀(jì)初以來，中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)就呈現(xiàn)出了乘數(shù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，倉(cāng)庫(kù)面積飛速擴(kuò)大。倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的發(fā)展類型隨著不同功能、區(qū)域、用戶群和所有權(quán)結(jié)構(gòu)而發(fā)生變化。通常來講，我們根據(jù)功能將倉(cāng)庫(kù)分為兩大類型：保稅倉(cāng)庫(kù)和非保稅倉(cāng)庫(kù)。
保稅倉(cāng)庫(kù)是一種可用于存放保稅貨物的專業(yè)倉(cāng)庫(kù)，貨物由進(jìn)口商或其代理與海關(guān)共同保管。正是由于這種特性，保稅倉(cāng)庫(kù)廣泛運(yùn)用于包括日用品加工和貨物轉(zhuǎn)運(yùn)等在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)中。大部分保稅倉(cāng)庫(kù)位于海關(guān)授權(quán)的特定區(qū)域內(nèi)，或稱“保稅區(qū)”，多數(shù)靠近空港或海港。海關(guān)也批準(zhǔn)在其他區(qū)域設(shè)立保稅倉(cāng)庫(kù)，例如工業(yè)區(qū)，用以服務(wù)相關(guān)企業(yè)。保稅倉(cāng)庫(kù)的本質(zhì)特點(diǎn)決定了對(duì)保稅倉(cāng)庫(kù)的需求主要來自于進(jìn)出口操作。因此，上海和深圳這中國(guó)兩大海港城市擁有最發(fā)達(dá)的保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)。
非保稅倉(cāng)庫(kù)實(shí)際上是保稅倉(cāng)庫(kù)在整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)體系中的一個(gè)重要補(bǔ)充。在中國(guó)，無論是非保稅倉(cāng)庫(kù)的體量，還是其用途與目標(biāo)市場(chǎng)，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于保稅倉(cāng)庫(kù)。非保稅倉(cāng)庫(kù)通常不直接參與進(jìn)出口業(yè)務(wù)，而是用于服務(wù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，如零售業(yè)和制造業(yè)所需要的配送中心。由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)才是非保稅倉(cāng)庫(kù)的重心，非保稅倉(cāng)庫(kù)的開發(fā)主要依賴陸路交通網(wǎng)絡(luò)。非保稅倉(cāng)庫(kù)多建于主要高速公路的交匯處附近。
隨著供應(yīng)量的提升，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的質(zhì)量近年來也有顯著提升。這是一個(gè)從先前的“傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)”向“現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)”的飛躍�！艾F(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)”，有時(shí)也被稱為“高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)”，它的建筑標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)，因此能以一種更為高效的方式為客戶服務(wù)。上表顯示了高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)與傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的區(qū)別。
中國(guó)高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的發(fā)展步伐讓我們感到驚訝。在2008年底，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的總量（包含保稅倉(cāng)庫(kù)和非保稅倉(cāng)庫(kù)）達(dá)到了1220萬平方米左右，幾乎是2002年初的市場(chǎng)總量的34倍。在2002年之前，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)僅存在于像上海和北京這樣的大城市。到了2004年，許多城市開始開發(fā)這樣的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，但還僅限于沿海城市。在2005年之后，隨著第十一個(gè)五年計(jì)劃和“開發(fā)西部”戰(zhàn)略的逐步深入，中國(guó)中西部地區(qū)逐步發(fā)展起來，涌現(xiàn)了例如成都這樣擁有高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的市場(chǎng)。這也充分反映了中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施體系正從沿海向內(nèi)陸地區(qū)延伸，而持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)即使在今天仍然在這一體系中扮演著十分重要的角色。
國(guó)際開發(fā)商帶動(dòng)物業(yè)質(zhì)量升級(jí)
國(guó)際開發(fā)商已經(jīng)成為推動(dòng)中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的重要力量。2004年，普洛斯在蘇州工業(yè)園開發(fā)了其在中國(guó)的第一個(gè)物流園，為海外開發(fā)商在中國(guó)進(jìn)行物流設(shè)施開發(fā)打開了一扇門。在普洛斯之后，許多其他國(guó)家的開發(fā)商和投資者紛至沓來，在這樣一個(gè)先前由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)上推動(dòng)著中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)邁向一個(gè)更高的發(fā)展水平。在市場(chǎng)走熱以來，除了自主開發(fā)這一習(xí)慣策略之外，收購(gòu)物業(yè)也是國(guó)際開發(fā)商另一項(xiàng)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的途徑。
預(yù)計(jì)將來會(huì)有更多國(guó)內(nèi)的開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，他們大多數(shù)在包括制造業(yè)廠房在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)投資方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。以平謙為例，之前在華南地區(qū)積極開發(fā)了一些制造業(yè)廠房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而此次平謙計(jì)劃在昆山開發(fā)較大體量的物業(yè)。
此外，盡管國(guó)內(nèi)投資者之前對(duì)物流地產(chǎn)并不十分熟悉，但其對(duì)物流地產(chǎn)的興趣卻在不斷提高。另一個(gè)驅(qū)動(dòng)的要素是：房地產(chǎn)信托基金將于2010年投入運(yùn)轉(zhuǎn)。由于各種關(guān)于稅收方面的制度限制，目前可能參與房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)是一些大型國(guó)有企業(yè)所持有的位于成熟的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的物業(yè)。這些物業(yè)大部分是包括倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目在內(nèi)的工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。然而，缺乏資產(chǎn)透明度是工業(yè)地產(chǎn)投資者廣泛參與的瓶頸，房地產(chǎn)信托基金提高了市場(chǎng)信息的透明度，從而吸引更多投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。
客戶需要更高質(zhì)量物業(yè)以提高效率
在國(guó)際物流開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的早期階段，國(guó)內(nèi)的最終用戶對(duì)于租金尤其敏感，忽視了高質(zhì)量物業(yè)所能帶給他們的有利之處。因此，對(duì)于這些國(guó)際物流開發(fā)商的物業(yè)，其大部分的承租者是有著物流服務(wù)合作關(guān)系的跨國(guó)公司。隨著本地公司逐步意識(shí)到高質(zhì)量的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)所帶給他們的高效率和最終的低成本，近年來對(duì)這些物業(yè)的需求正在逐漸擴(kuò)大，驅(qū)動(dòng)著物業(yè)的市場(chǎng)吸納率的提升和空置率的降低，直至金融危機(jī)影響這個(gè)市場(chǎng)。
由于受全球需求和中國(guó)出口業(yè)務(wù)的直接影響，保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)受到了金融危機(jī)的巨大沖擊。在另一方面，非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)所受金融危機(jī)的沖擊較小，這主要是由于非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)主要依賴國(guó)內(nèi)配送市場(chǎng)。
通過分析可以看到，2009年非保稅倉(cāng)庫(kù)的租賃活動(dòng)比保稅倉(cāng)庫(kù)活躍得多。以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為目標(biāo)的快消品制造業(yè)公司成為市場(chǎng)上至關(guān)重要的承租群體（如雀巢、不凡帝范梅勒糖果、妮維雅等）。除了零售商之外，新蛋等電子商務(wù)公司的市場(chǎng)份額也在迅速擴(kuò)大。
開發(fā)商的物業(yè)是根據(jù)大部分承租方的物流操作需求設(shè)計(jì)的，因此一般而言，正如上文所描述的那樣，“高質(zhì)量的倉(cāng)庫(kù)”的建筑標(biāo)準(zhǔn)符合了大部分客戶的需求。從租賃結(jié)構(gòu)上來看，目前市場(chǎng)上大部分的租賃期限是3年，而租金是固定的。對(duì)于3年以上的租賃活動(dòng)，租金將根據(jù)雙方的具體約定來確定，或者在3年后通過協(xié)商進(jìn)行上浮調(diào)整。
從所有權(quán)結(jié)構(gòu)來說，租賃物業(yè)始終是這個(gè)市場(chǎng)的主流，高質(zhì)量的物業(yè)一般是由那些專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)，并且他們開發(fā)的物業(yè)通常不會(huì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。在過去幾年，一些客戶指定開發(fā)商根據(jù)其特定要求為他們建造物業(yè)，而完工后這個(gè)項(xiàng)目的所有權(quán)歸客戶自己所有。然而，隨著世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，許多公司開始將一些包括房地產(chǎn)在內(nèi)的非核心資產(chǎn)進(jìn)行剝離。售后回租使這些公司既保留了對(duì)物業(yè)的使用權(quán)，又無需投入大筆資金。在另一方面，由于這些物業(yè)有著長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃協(xié)議，因此吸引著那些尋找低風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會(huì)的核心投資者。
（選自中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)2010年 《中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》有刪改）
