地方政府在保障性住房土地使用上少了收入，會(huì)使地方政府在開發(fā)投入上掣肘于資金。盡管國家一直都在加大保障性住房的供應(yīng)量，但是，如果鋼貿(mào)商單憑國家保障房政策來托起建筑鋼材市場的繁榮，不太現(xiàn)實(shí)。
    本報(bào)記者常河山 實(shí)習(xí)記者張曉東
    “今年房地產(chǎn)面臨的形勢比2008年更為嚴(yán)峻，商品房銷售可能會(huì)下降20%，達(dá)到6.7億平方米，僅相當(dāng)于2006年水平。”8月26日，在天津舉辦的建筑鋼材論壇上，國家住建部政策研究中心副主任秦虹如是說。
    房地產(chǎn)業(yè)形勢不佳，備受鋼鐵界關(guān)注。我國建筑用鋼占整個(gè)鋼材消費(fèi)量的50%左右，而其中房地產(chǎn)建設(shè)用鋼又占整個(gè)建筑用鋼的60%以上。鋼鐵業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的倚重可見一斑。
    在商品房市場低迷之際，國家加大保障房供應(yīng)量，于是很多人寄望于保障房建設(shè)能支撐鋼鐵市場的需求。問題是，市場的現(xiàn)實(shí)能夠如人所愿嗎？保障房能“保”建筑鋼市嗎？
房市影響，建筑鋼材消費(fèi)量走低
    今年上半年，市場和政策博弈十分激烈，體現(xiàn)出政府對(duì)地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度的堅(jiān)決。隨著時(shí)間推移，政策作用開始顯現(xiàn)。“從整個(gè)情況來看，重點(diǎn)城市房屋的成交量下降比較明顯。今年上半年，杭州、蘇州、深圳、南京、福州等地成交量相比2009年同期，下跌幅度均超50%，北京將近46%的水平。在房價(jià)預(yù)期變化的影響下，重點(diǎn)城市成交量下降比較明顯，多數(shù)重點(diǎn)城市房價(jià)上漲的勢頭可以說得到了控制。”秦虹表示。
    今年7月，全國商品房銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；全國商品房銷售額3066億元，同比下降19.3%。“3月份全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)處于今年最高值105.89；7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為104.72，比6月份回落0.34點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)已現(xiàn)拐點(diǎn)。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策面前，量為價(jià)先，隨著成交量的萎縮，房價(jià)下行是可以預(yù)期的。國家的政策會(huì)延續(xù)下去，本輪調(diào)整周期至少在一年以上。這會(huì)直接打擊房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)期。”9月2日，東北房地產(chǎn)證券分析師高達(dá)告訴現(xiàn)代物流報(bào)記者。
    面對(duì)調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)也開始自身調(diào)整。“以銷定產(chǎn)”是房地產(chǎn)商的普遍策略。9月3日，河北地產(chǎn)界人士羅稹接受現(xiàn)代物流報(bào)采訪時(shí)分析：“今年上半年開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量還行，隨著國家調(diào)控政策作用的顯現(xiàn)，下半年開發(fā)量會(huì)下降。由于中小房產(chǎn)企業(yè)不太好直接降價(jià)，緩解資金壓力的最好辦法就是減緩開工量，或者推遲竣工上市時(shí)間，等待利好時(shí)機(jī)。”
    羅稹給記者算了筆賬：“一般高層建筑每平方米用鋼80公斤左右（0.08噸）；多層建筑則每平方米用鋼50　～60公斤。主要是螺紋鋼、線材。開發(fā)量下降或推遲施工使鋼材消費(fèi)量下降幅度較大。”
    今年上半年，我國房屋新開工面積8.05億平方米，隨著國家調(diào)控的趨緊，目前開發(fā)企業(yè)多正在調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份地產(chǎn)行業(yè)單月新開工面積環(huán)比下降42%。“2009年房地產(chǎn)勢頭良好，很多地產(chǎn)公司都拿到地了，那些地很可能在2010年的9、10月份變成房子，卻因銷售不理想，直接影響地產(chǎn)商的信貸能力，進(jìn)而削弱拿地和開發(fā)動(dòng)力。”羅稹說，“房產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈會(huì)在三、四季度變得很緊張，甚至出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流。”
    地產(chǎn)商依勢而為的開發(fā)速度調(diào)整和資金鏈的趨緊，后發(fā)效應(yīng)直接波及鋼材的使用量。河北地產(chǎn)商劉東向現(xiàn)代物流報(bào)記者介紹：“我目前正在開發(fā)兩處共計(jì)20多萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，按照每平米0.06噸的用鋼量計(jì)算，本計(jì)劃到年底用鋼萬余噸，但是，根據(jù)目前國家的調(diào)控和資金狀況，我決定減緩工期，一來可以順應(yīng)國家政策，二來可以降低資金成本壓力，這樣能夠調(diào)整建筑鋼材的市場價(jià)格走低，相對(duì)利好地產(chǎn)成本，當(dāng)然，鋼貿(mào)受影響就大些，無論是市場價(jià)格，還是消耗量。”
投資額小，保障房難承鋼市重托
    羅稹表示：“我們今年開發(fā)了部分保障房，但數(shù)量不很大，對(duì)公司業(yè)績影響不大，開發(fā)資金到位情況不太樂觀。”
    按照國土部公布的今年土地供應(yīng)計(jì)劃，規(guī)劃土地供應(yīng)總量達(dá)到18萬公頃，其中保障性住房占比為33%，保障房用地為24000多公頃。據(jù)預(yù)測，按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計(jì)算，今年規(guī)劃的300萬套保障房即使全部實(shí)行新建，所需土地規(guī)模也只是規(guī)劃用地的一半12000公頃。今年上半年房產(chǎn)新開工面積8.05億平方米，而今年保障房總計(jì)開工會(huì)達(dá)到3億平方米。
    2009　年房地產(chǎn)住房開發(fā)投資2.56　萬億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資僅為1139　億元，占比為4.4%。2010年保障性住房建設(shè)的資金需求約在4700億左右，與去年相比比例不足20%。
    據(jù)目前狀況，無論市場份額還是開發(fā)量，保障房都遠(yuǎn)低于商品房，在這種情況下，對(duì)鋼材需求的拉動(dòng)力自然有限。這也是鋼鐵業(yè)所不能忽視的。2009年我國房產(chǎn)消費(fèi)鋼鐵2億多噸。據(jù)我的鋼鐵預(yù)測，今年房地產(chǎn)用鋼量在2.4億噸，保障房用鋼量達(dá)到1800萬噸左右。“在我國，投資性需求是重要需求,而調(diào)控政策使投資性需求大幅減少,市場中40％~50％的成交量萎縮。如此大規(guī)模的市場總量的下降,如果使房產(chǎn)開發(fā)下降15%~20%，那么用鋼量將減少近5000萬噸。”高達(dá)分析認(rèn)為，“這種用鋼量大幅減少的態(tài)勢保障房無法彌補(bǔ)。”
    9月2日，鋼鐵界資深專家馬忠普在廣東接受記者采訪時(shí)說：“今年正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有些是去年拿的地，不在今年的規(guī)劃面積之列，所以，這就使得規(guī)劃面積的實(shí)際開發(fā)額度又要打折扣。另外，地方政府在保障性住房土地使用上少了收入，會(huì)使地方政府在開發(fā)投入上掣肘于資金。再加上市場的觀望等待情緒，都會(huì)影響房市走向。所以，盡管國家一直都在加大保障性住房的供應(yīng)量，但是，如果鋼貿(mào)商單憑國家保障房政策來托起建筑鋼材市場的繁榮，不太現(xiàn)實(shí)。”
變數(shù)眾多，保障住房難保鋼市
    今年房產(chǎn)銷售市場會(huì)有較大調(diào)整，但如果保障房能順利實(shí)施，再加上農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和文體設(shè)施的建設(shè)，今年的住房建設(shè)用鋼量不會(huì)有太大下降。所以，地方政府能否及時(shí)完成保障房建設(shè)，是業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)，畢竟，完成的額度多少直接關(guān)乎投資量和鋼鐵的需求量。2009年全國保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，到8月底,地方保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元,完成率僅為23.6%。今年上半年，北京、廣州等地保障房落實(shí)達(dá)到了50%。據(jù)悉，鄂爾多斯2010年計(jì)劃新建經(jīng)濟(jì)適用房僅完成14%；而計(jì)劃新建公共租賃房2085套，至今沒有開工。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴未見改善；地方配套建設(shè)資金存在很大缺口；保障房建設(shè)會(huì)不會(huì)和2009年一樣打較大折扣？“保障住房增加的供應(yīng)量會(huì)在一定程度上彌補(bǔ)商品房開發(fā)量的減少，但彌補(bǔ)多少就看政府實(shí)施力度。現(xiàn)在銀行商品房開發(fā)貸款有所收緊，同樣保障房開發(fā)量的大小也受資金的困擾。保障房的開發(fā)有較大的資金缺口。”北京銀行業(yè)人士陳志分析。
    對(duì)于今年計(jì)劃建設(shè)580萬套保障性住房，除建設(shè)所需的將近4000億元地方資金外，土地的使用將減少土地出讓收入3000億元，另外各種稅費(fèi)的減免也將減少政府收入1500億元，8000億元的資金缺口將使得地方政府財(cái)政更加捉襟見肘。
    業(yè)界分析，保障性住房建設(shè)的資金來源主要有三種渠道：中央財(cái)政支出、10%的土地出讓收入、住房公積金增值收益。2010年，在保障性住房的建設(shè)方面，中央財(cái)政將投入資金約1000億元，缺口約為2000億元。
    地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的某種依賴和財(cái)政的緊張，使保障性住房工程的完成與否頓生不少變數(shù)。“完成保障性住房建設(shè)目標(biāo)難度很大，雖然住建部和各地政府簽訂了責(zé)任狀，但是真正完成，不僅靠督查，還要靠地方政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。”中房協(xié)副會(huì)長朱中一直言。
    保障房會(huì)在一定程度上補(bǔ)充商品房投資份額的下降，但由于受保障房的份額小、商品房的開發(fā)量下降幅度大、投資型房產(chǎn)占比較大、保障房的完成額度不確定等因素的影響，房地產(chǎn)頹勢難免，因此，保障房無法保證房地產(chǎn)市場的鋼材需求，尤其對(duì)建筑鋼材需求影響巨大，自然無法對(duì)鋼鐵價(jià)格形成有效支撐。
    但國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員巴曙松的預(yù)測比較樂觀：從2010年的建設(shè)計(jì)劃看，全國擬新增保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造280萬套，農(nóng)村危房改造120萬套,游牧民定居6萬套，共計(jì)706萬套。考慮到嚴(yán)格的地方政府問責(zé)機(jī)制以及住建部與各地方政府簽訂的2010年保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，巴曙松預(yù)計(jì)2010年保障性住房的開工目標(biāo)將被嚴(yán)格執(zhí)行，2010年全國住房新開工面積將明顯高于2009年。
    如果真能如此，對(duì)建筑鋼材的出貨量無疑將是一個(gè)利好。但從今年已過去的8個(gè)月中，保障房的開發(fā)建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有預(yù)期的那樣樂觀，所以從業(yè)者心里都日趨明朗，市場存在很多潛在的變數(shù)，而這個(gè)變數(shù)，卻隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)和利空。
    面對(duì)市場現(xiàn)實(shí)，尤其是經(jīng)營建筑鋼材為主業(yè)的鋼貿(mào)商，不能不考慮到轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。比如說，在城市工業(yè)化進(jìn)程基本上已經(jīng)結(jié)束的上海市，建筑鋼材的消耗量已經(jīng)明顯下降，從業(yè)者在主業(yè)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)開始涉足鐵礦、參股機(jī)械制造等領(lǐng)域，實(shí)施多元化投資戰(zhàn)略。這對(duì)內(nèi)地建筑鋼材的經(jīng)營者來說，達(dá)到上述境況，可能還有些距離，但是，與地產(chǎn)開發(fā)商息息相關(guān)的鋼貿(mào)商，在遭遇政策調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫膨脹欲破之際，還是應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式有理性、建設(shè)性的思考。