□李夏峰
    我國物流地產(chǎn)的運營模式具有典型的中國特色，投資和管理主體呈現(xiàn)多元化。結(jié)合國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我國學(xué)者一般按投資和管理主體的不同，將物流地產(chǎn)的運營模式歸為以下4類：
    地產(chǎn)商為主導(dǎo)，建設(shè)物流設(shè)施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費；
    物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理，國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式，傳化物流是其中的典型代表；
    地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營，共同出資、合作經(jīng)營，收益按協(xié)議分享，共擔(dān)風(fēng)險，如普洛斯和中國物資儲運總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟；
    第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，物業(yè)建成后，第三方負責(zé)對管理企業(yè)進行招標，第三方根據(jù)協(xié)議分配收益。
    此外，我國物流地產(chǎn)的投資和管理主體還包括綜合企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)。由于投資和管理主體的多樣性，進入物流地產(chǎn)業(yè)的側(cè)重點不同，物流地產(chǎn)與周圍其他類型房地產(chǎn)會產(chǎn)生不同的協(xié)同效應(yīng)，將極大地影響物流地產(chǎn)的開發(fā)運營。
    目前，我國物流地產(chǎn)發(fā)展中有3個較為嚴重的情況：市場機制在物流地產(chǎn)決策階段沒有得到充分發(fā)揮，物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中沒有實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，物流地產(chǎn)業(yè)在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴峻。
    地方政府為發(fā)展經(jīng)濟，積極規(guī)劃發(fā)展物流地產(chǎn)。各類企業(yè)受廉價土地吸引，紛紛進入物流地產(chǎn)業(yè)，潛在的巨大利益驅(qū)動了各地物流地產(chǎn)項目的快速上馬，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準確、規(guī)劃不充分，造成了物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。
    對此，物流地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)避免盲目樂觀，將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，將市場細分，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。
    與普洛斯相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點狀布局，遠未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。物流經(jīng)濟是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，物流地產(chǎn)只有形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個比較穩(wěn)定的收益率。
    隨著商務(wù)部 《關(guān)于進一步做好物流領(lǐng)域吸引外資工作的通知》的逐步落實，外資進入國內(nèi)物流市場的門檻將大大降低，同時意味著對物流地產(chǎn)市場的爭奪更趨白熱化，加劇了國內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的風(fēng)險。因此，我國物流企業(yè)可以和地產(chǎn)商合作，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同發(fā)展物流地產(chǎn)。