□劉凱
    物流用地是各種物流功能及設(shè)施的空間載體，是指服務(wù)于運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、流通加工等不同物流功能的特定用地組合，是承載各種物流設(shè)施的城市建設(shè)用地的總稱(chēng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物流用地主要指其中的物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施用地部分，既包括傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)用地、貨運(yùn)場(chǎng)站用地，也包括新型的物流中心、物流園區(qū)用地。
特 征
    物流用地是從傳統(tǒng)工業(yè)用地、商業(yè)用地和交通運(yùn)輸用地中分離出來(lái)形成的一種新型的土地利用類(lèi)型，它的開(kāi)發(fā)利用與工業(yè)用地、商業(yè)用地相比有如下特點(diǎn)：
    （一）對(duì)運(yùn)輸區(qū)位更加敏感
    由于運(yùn)輸成本占物流業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的比例較高，且適宜的土地較為稀有，因此，物流業(yè)對(duì)土地的運(yùn)輸區(qū)位更加敏感，大型交通樞紐、有大宗原料和商品進(jìn)出的工廠或市場(chǎng)周邊的土地是物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。
    （二）發(fā)展經(jīng)營(yíng)更依賴(lài)物流用地節(jié)點(diǎn)的規(guī)模和數(shù)量
    對(duì)物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，擁有更多的、相互聯(lián)系緊密的節(jié)點(diǎn)用地直接決定了其服務(wù)輻射范圍和企業(yè)的市場(chǎng)份額，這使得物流企業(yè)間對(duì)有限的優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地的爭(zhēng)奪十分激烈，致使一些企業(yè)由于過(guò)分?jǐn)U張網(wǎng)點(diǎn)而造成經(jīng)營(yíng)困難。
    （三）土地利用集約度更直接的反映地面設(shè)施的技術(shù)水平
    只進(jìn)行地面平整的露天堆場(chǎng)、有簡(jiǎn)易頂棚的貨物暫存站、無(wú)保溫設(shè)施的平面?zhèn)}庫(kù)和有完善信息設(shè)備的恒溫高架倉(cāng)庫(kù)，這些都屬于物流用地，但其土地利用集約度有很大區(qū)別，土地利用集約度與地面設(shè)施的技術(shù)水平間呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)性。
    （四）土地的高集約度開(kāi)發(fā)能代替大量勞動(dòng)力
    在物流業(yè)中，低集約度開(kāi)發(fā)的土地需要大量的勞動(dòng)力進(jìn)行分揀、裝卸搬運(yùn)、流通加工、單據(jù)錄入等作業(yè)，而高集約度開(kāi)發(fā)的土地，配置高技術(shù)水平的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和裝卸搬運(yùn)設(shè)施，則可以節(jié)約大量的勞動(dòng)力，提高操作的準(zhǔn)確性。
影 響
    物流用地成本是物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的重要組成部分，價(jià)格水平的高低直接影響物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。物流企業(yè)與土地開(kāi)發(fā)利用有關(guān)的主要經(jīng)營(yíng)決策包括兩個(gè)方面：
    1.物流網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的規(guī)模及數(shù)量。這是物流用地價(jià)格對(duì)物流企業(yè)使用物流用地在“量”上的直接影響。而物流網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模和數(shù)量對(duì)物流企業(yè)吸引物流源的范圍有重要的決定作用，隨著節(jié)點(diǎn)數(shù)量的增加，物流腹地的面積增長(zhǎng)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于用地面積增長(zhǎng)的幅度，吸引的客戶(hù)和物流量也同時(shí)增長(zhǎng)。
    2.物流技術(shù)水平的高低。這是物流用地價(jià)格對(duì)物流企業(yè)使用物流用地在 “質(zhì)”上的直接影響。較高的物流技術(shù)水平需要對(duì)土地進(jìn)行高集約度的開(kāi)發(fā)，采用先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、裝卸搬運(yùn)機(jī)械，因此也可以吸引高端的客戶(hù)、將服務(wù)定價(jià)提高。
    當(dāng)物流用地價(jià)格提高時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)傾向開(kāi)發(fā)集約度更高的物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施，物流企業(yè)也會(huì)選擇使用較少的土地、采用較高的物流技術(shù)水平來(lái)獲得盈利；而當(dāng)物流價(jià)格較低時(shí)，物流企業(yè)則會(huì)選擇建設(shè)較多的物流網(wǎng)點(diǎn)、擴(kuò)大業(yè)務(wù)吸引范圍；而過(guò)低的物流用地價(jià)格，也會(huì)導(dǎo)致物流企業(yè)以低技術(shù)水平經(jīng)營(yíng)、盲目擴(kuò)張網(wǎng)點(diǎn)、浪費(fèi)土地資源。
建 議
    1.物流用地的使用價(jià)值、土地開(kāi)發(fā)成本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、土地稅費(fèi)等是構(gòu)成物流用地價(jià)格的主要部分，物流用地價(jià)格受政府產(chǎn)業(yè)政策、土地位置、使用年限、市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，一、二級(jí)市場(chǎng)物流用地的價(jià)格是構(gòu)成三級(jí)市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)價(jià)格的主要部分。
    2.當(dāng)物流用地市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商和物流企業(yè)都傾向于在單位面積土地上投入更多的資本，提高物流用地的集約利用度、提高倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和裝卸搬運(yùn)設(shè)備的技術(shù)水平，從而減少對(duì)土地的占用、節(jié)約購(gòu)置或租賃土地的成本。反之，過(guò)低的物流用地市場(chǎng)價(jià)格則不利于土地資源的節(jié)約。
    3.政府給予物流業(yè)良好的發(fā)展政策可以降低社會(huì)物流成本，但單純降低物流節(jié)點(diǎn)用地價(jià)格并不能促進(jìn)物流業(yè)整體的良性循環(huán)，反而有可能造成土地投機(jī)需求增加、土地綜合利用效率降低。為了防止土地市場(chǎng)需求泡沫的產(chǎn)生、避免土地資源的浪費(fèi)，政府需要在土地利用效率方面加以監(jiān)管。