□宋振慶
“我們正在籌備海外整體上市，借助資本力量實現未來3~5年資產規模240億元的戰略目標�！鄙虾Ｓ钆啵�集團）有限公司（以下簡稱 “上海宇培”）行政總裁王東亮表示。進軍資本市場是這家國內最大的民營物流地產商繼聯姻普洛斯后又一個關鍵性動作，一旦成行，上海宇培將成為國內首個以“物流地產”概念赴海外IPO的開發商。
    作為產業地產的重要分支，物流地產正迎來空前的飛躍式發展。“相比于產業園、總部基地等產業地產形態，物流倉儲地產更有市場需求、更容易進入，可挖掘的地方也更多，這是一個前景非常光明的領域�！鄙虾�東灘投資管理顧問有限公司總經理朱躍軍指出。
    一時間，各路豪強趨之若鶩，上海宇培雄心勃勃的擴張計劃，將面臨來自外資基金、傳統物流公司、電子商務企業和傳統地產開發商的多方競爭。紛繁蕪雜的大躍進格局下，既埋藏著隱憂，也孕育著新的機遇。
    傳統開發商的難題
    資料顯示，2011年北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%~30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%；而隨著今年全球制造業的復蘇和國內消費市場的急劇增長，環渤海、長三角、珠三角地區的倉儲空置率一直處于下降區間，很多地區甚至出現“一庫難求”的場面�！斑@種緊俏的市場供需狀況，成就了物流地產發展的暴發點，預計未來3~5年內，物流地產將持續兩位數的增長態勢�！鄙虾＞C合保稅區聯合發展有限公司董事總經理翁巍表示。
    除了上海宇培這種專注于物流地產的民營企業和普洛斯、嘉民集團等外資基金在紛紛加碼外，面對住宅市場的嚴厲調控政策，一些傳統地產開發商也開始轉型進入物流地產。
    招商地產依托著母公司招商局集團的資源優勢，希望在全國各地拓展更多的物流地產項目來壯大其以住宅為主的地產業務版圖；蘇寧置業、中交股份近期也都斥資數十億元在各地建設物流園和物流基地。
    這并不是傳統地產開發商第一次對物流地產生情愫。事實上，過往每一次針對住宅的調控，都會催生一批物流地產的試水者。然而盡管富力地產、金地集團、綠地集團、恒大地產、合生創展、嘉里建設等眾多傳統地產開發商都有過試水物流地產的案例，但能夠成功運作的卻極為罕見�！拔锪鞯禺a的贏利模式非常清晰透明，僅有10%的投資回報率，即10年才能收回投資。這對于習慣了賺快錢的傳統住宅開發商而言是很難接受的�！蓖鯑|亮表示。
    分析人士指出，實際上，傳統房企更大的問題在于，運作物流地產很難發揮他們的強項。物流地產的設計、施工建設和后期服務標準都與住宅截然不同，傳統房企沒有這方面的經驗和人才儲備；而且更重要的是，和產業園、總部基地等不同，物流地產的倉儲設施不會帶來人流，很難在周圍配建住宅和商業，這并不符合房企進入這一領域的初衷。豪強逐鹿
    當然，比起專業的民營和外資物流地產商以及傳統地產商，另外兩股力量的崛起則顯得急迫而迅猛，投資規模和圈地面積都與前者不可同日而語。隨著租金等成本的水漲船高和業務擴張需要的增加，自有物流倉儲設施的重要性日益凸顯，傳統物流公司和電子商務企業正在大舉進軍物流地產，由“輕資產”向“重資產”轉化。
    以中儲股份、中外運、寶灣物流為代表的傳統物流公司已經開始將物流地產作為自己的重要業務，紛紛斥資數十億元在全國范圍內建設物流園，而這也獲得了國家政策層面的鼓勵。
    今年2月份，根據財政部、國家稅務總局日前聯合發布的《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，對物流企業自有的 （包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。
    而即便沒有政策的支持，白熱化的競爭和對亞馬遜模式的模仿，也使得電商們開始迅速將矛鋒指向物流地產，且出手之豪邁令人咋舌。
    去年年初，阿里巴巴宣稱將與合作伙伴共同集資超過1000億元資金建設電子商務配套的現代物流體系，其中大部分屬于物流地產范疇；京東商城則是另一位物流地產的急先鋒，據統計，目前京東商城自購土地的規模已經接近1500畝，并宣稱將在未來幾年繼續投資50億~60億元用于物流建設；卓越、當當、凡客誠品等也都不同程度地介入到物流倉儲的擴張中。“電子商務的暴發性增長使得物流倉儲的微弱供給相形見絀，尤其是電商企業的產品需要現代化高端物流倉儲設施配套。國內現有的軟硬件條件都很難滿足，這也使得電商無一例外都加入圈地建設的行列�！敝燔S軍表示。
    在大干快上的物流地產盛世下，國內物流倉儲設施的總體規模與水平固然在迅速提升，但業內人士也看出了其中的隱憂�！耙恍┬逻M入者認為物流地產就是建一個個大倉庫，這種簡單的想法過于天真。”一位物流地產商對記者表示，“國際級的物流倉庫對于建筑材料、倉庫凈高高度、柱距大小、消防設施、溫度等條件都有較高的要求。但是很多開發商和電商企業由于缺乏專業知識，憑想像建造，結果物流倉儲地產當倉庫倒是可以，但是貨物轉運效率極低，甚至集裝箱卡車都開不進去，造成了極大的資源浪費。”
    而根據行業經驗，物流倉儲設施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如果空置率達到15％，利潤就會完全被淹沒掉。這也意味著物流地產開發商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業的服務品質。這些因素在早期進入時往往難以被重視，卻會對后期的投資回收造成致命的影響。
    另一個普遍的批評是，電商、房企、物流公司大規模、超出實際需要的跑馬圈地，不排除是趁工業用地價格便宜之際囤積，以物流之名行地產之實。然而，這往往吞噬掉巨額資金，將對企業的現金流和財務安全提出嚴峻考驗�！拔锪鞯禺a的開發者僅僅將目光停留在倉庫的出租和地價的升值上，往往影響了對創新業務的探索�！敝燔S軍表示，“實際上，物流金融這種現代化新型業務才應該是物流地產商的重要發展方向，這將在開發、建設、租賃和服務傳統業務鏈基礎上培養出新的核心競爭能力�！�