□孔慶廣
    根據國內外與物流園區功能相同或相當的物流基礎設施建設運營的經驗，我國未來物流園區在發展模式上有5種選擇。
    政府主導發展模式
    政府主導發展模式是指由地方政府作出物流園區規劃并組成開發機構，通過招商引資等方式來開發建設物流園區。由于物流園區具有物流組織管理和經濟發展雙重功能，因此，建立在經濟開發區模式基礎之上的物流園區項目，實際上就是在新的經濟發展背景下，突出現代物流的發展特點、趨勢和在經濟發展中的地位和作用。目前大多數物流園區都是按這種模式在開發。
    主體企業引導模式
    也稱為大型物流企業主導開發模式。從市場經濟發展的角度，從物流資源和產業合理有效配置的角度，由大型物流企業開發建設物流園區并率先在園區開展經營，帶動和引導其他物流企業或相關企業入園經營，逐步實現物流產業的聚集。
    政企聯合開發模式
    由政府統一規劃，組織物流企業共同開發模式。即政府相關部門從總體上對物流園區作出規劃，通過招商引資等方式，由相關企業負責具體項目的開發，共同完成物流園區的開發建設。
    產業地產開發模式
    產業地產開發模式是指將物流園區作為產業地產項目，通過給予開發者適合產業項目開發的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由產業地產商主持進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。
    作為類似于產業地產開發模式，日本的東京、神戶和德國的不萊梅等城市，也有政府投資進行物流園區的相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業，由其在政府制定的優惠政策的框架下進行經營管理。
    綜合運作發展模式
    綜合運作發展模式是指對上述各種模式的混合運用。由于物流園區項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備園區的專業經營運作能力。因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使園區建設能順利推進的目的。
    我們特別強調，物流園區項目的開發建設不僅僅是土地開發，也不是提供簡單的物業管理。而是將其經營管理定位“服務于物流企業”的平臺運營商，通過系統地提供“資源整合、規范管理、服務提升”來創造價值，與客戶共同成就事業。因此，無論采用何種開發經營模式，都要注意以下三點：
    （1）打造物流企業的商務辦公聚集地。要使物流園區成為促進現代物流發展的政策平臺，發揮產業聚集優勢，吸引區域物流企業總部、創業成長型中小物流企業和上下游企業以及相關的融資、保險等服務機構進駐。
    （2）建設物流企業公共服務體系。整合一體化基礎設施平臺，提供基礎物業服務、公共秘書服務、投融資服務、企業管理服務等，將基礎設施和專業服務結合起來，以物流產業促進園區繁榮，以園區服務來帶動物流產業的快速發展。
    （3）構建物流信息服務平臺。建立物流服務電子商務平臺，拓寬信息及交易渠道，為貨主、物流企業提供現場交易與網上交易相結合的綜合服務平臺，提高物流效率和經營效益。
    （作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理）