物流園區在推動物流整個行業大發展中扮演著重要的角色，各地政府也在大力倡導物流園的建設。近幾年來，我國物流園區可謂“遍地開花”。然而，就在大大小小的物流園區不斷涌現時，我國的物流資源仍舊缺乏，征地困難成為物流園區發展過程中遇到的最大阻力。

　　7月6日，由中國物流與采購聯合會（以下簡稱“中物聯”）、中國物流學會、河北省人民政府主辦的“2012全國物流園區工作年會”在河北省秦皇島市召開。本次工作年會是中國物流與采購聯合會、中國物流學會舉辦的第十次全國性物流園區交流研討活動。在此期間，中物聯發布了《第三次全國物流園區調查報告》（討論稿），該報告對我國物流園區的發展情況進行了詳盡的介紹，并指出了制約物流園區發展的諸多問題。

　　中國物流采購聯合會會長何黎明在會上表示，雖然我國物流業發展遇到了一些困難，但我國經濟發展仍然處于較快發展時期，工業化、城鎮化對物流業發展仍然具有較強的推動力。如何適應經濟增長速度放緩、發展方式轉變進程加快的新環境，是物流行業的新任務，新課題。

　　的確，物流園區在推動物流整個行業大發展中扮演著重要的角色，各地地方政府也在大力倡導物流園的建設，近幾年來，我國物流園區可謂“遍地開花”。然而，令人奇怪的是，就在大大小小的物流園區不斷涌現的同時，我國的物流資源仍舊缺乏。不僅如此，隨著近幾年物流園區的大力開發，土地資源也日益緊缺，征地困難成為我國物流園區發展過程中遇到的最大阻力。

　　轉型升級態勢顯現

　　一直以來，我國物流園區數量的增長速度很快，然而園區的質量提升速度卻遠遠落后于前者，究其原因無外乎無規劃、經營模式粗放等，因此，大多物流園主要依賴租金生存。那么，如今這種現象是否有所改觀？我國的物流園區在發展中又呈現哪些特點呢？中物聯組織的第三次全國物流園區問卷調查中就包含這兩方面的問題。

　　中物聯此次開展的問卷調查結果顯示，從全國總體看，庫房、貨場租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區的主要收入來源；也有部分園區依靠土地增值、稅收優惠、國家扶持資金等，但這個比例很少。另外，中國商報記者從《報告》中的“全國物流園區主要收入來源”圖表中看到，以各種增值服務費為主要收入來源之一的物流園區的比例達到66%。如此看來，各種增值服務收入已經開始成為園區重要的收入來源。

　　“增值服務的確很受一些物流園區的重視，尤其是當下受人追捧的金融服務，比如融資、保險等。”在這次工作年會上宣布成立的中國物流與采購聯合會物流園區專業委員會的秘書長辛允告訴中國商報記者。

　　無論是從物流園區的規劃布局，還是從增值服務的突出來看，目前我國物流園區發展轉型升級的態勢明顯。與2006年、2008年的兩次調查相比，本次調查顯示，物流園區呈現出從土地招商的初級階段向服務創新、管理創新的發展階段過渡的趨勢。部分地方政府在園區建設方面開始由初期的規模導向朝著效益導向的階段轉型；部分城市調整了物流園區規劃，將規模小、分布散的物流園區重新整合規劃為規模較大的物流園區。通過重組、共建等方式整合總量、優化存量，由粗放式發展向內涵式發展轉型。

　　土地資源成園區發展瓶頸

　　就在我國物流園區朝著“好”的方向發展時，行業內的一些問題與亂象也日益顯現。

　　土地資源具有不可再生性，隨著近年來的大力開發，土地資源日漸緊缺。中物聯此次調查顯示，土地問題是制約我國物流園區發展的最主要原因，土地政策是園區最希望得到的扶持政策，這一現象在沿海經濟發達地區尤為突出。

　　近年來，與土地相關的各種成本均有明顯提升，導致物流園區發展過程中經營成本不斷增高。問卷調查結果表明，在有數據反饋的園區中，物流用地價格超過50萬元/畝的比例達到20%以上。而與

　　之形成鮮明對比的是，物流園區倉庫租金價格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超過60%。

　　何黎明也表示，隨著城市拆遷改造，現有倉儲類物流設施需要外遷，而“征地難”和“地價貴”，導致許多地方物流園區建設規劃難以“落地”，進一步加劇了倉儲類物流資源短缺。

　　事實上，不僅倉儲類物流資源短缺，當下整個行業的各類物流資源都很緊缺。這一結論看起來與我國物流園區的“遍地開花”有些自相矛盾。的確，近幾年來，全國各地涌現出一批物流園，一些企業也在揚言買地建設物流園。那么，為何我國的物流資源仍舊緊缺呢？

　　對于這個現實情況，何黎明將矛頭指向了物流園區的“遍地開花”。何黎明表示，一些地方不做深入細致的需求分析，規劃脫離實際并夸大宣傳，造成物流園區“遍地開花”的虛假現象。

　　對于何黎明口中的虛假現象，辛允對中國商報記者又作出進一步的說明，“稱物流園區的"遍地開花"為假象，其實是因為，許多以物流園名義申請的土地并不是用來發展物流業，許多企業申請購買土地后就改變用途，搞房地產項目等。盡管表面上物流園區"遍地開花"，但真正用來建設物流園區的物流用地很少�！�

　　土地資源本身就已經有限，如今一些企業又圈占土地，這無疑加重了物流園區征地的困難。除此之外，何黎明還指出，部分物流園區在規劃階段缺乏調研論證，導致園區輻射區域重疊、服務同質化，出現了盲目投資、重復建設的現象。

　　征地困難成為我國物流園區發展過程中遇到的最大阻力，而缺乏優惠政策成為緊隨其后的阻力和困難。

　　據了解，一直以來我國關于物流園區方面的優惠政策的確較少，直到最近兩年，稅收方面的優惠政策才相繼出臺，但這些優惠政策對于物流園區來說仍舊是“杯水車薪”。另外還要指出的是，部分地區在政策實施過程中存在不統一、落實不到位。中物聯調查發現，部分政策并沒有真正落實。如某園區在地方政府支持下投入運營，當地政府承諾的稅收返還政策， 由于財政困難，每年稅金繳納后的返還從未兌現過。

　　仍需加大政策支持力度

　　對于我國物流園區出現的一些問題，中國物流與采購聯合會也提出相關建議。對于土地資源緊缺問題，中物聯建議政府加大政策支持力度。

　　物流園區具有基礎性、公共性、公益性特點，應在土地、稅費、投融資、通關以及行業基礎工作等方面出臺支持政策。對于納入國家統一規劃的物流園區，在用地指標上要優先考慮，允許采取協議轉讓方式劃轉土地，并適當降低土地價格；有鐵路專用線引入的物流園區地價，應等同于工業用地。

　　對于圈地亂象，中物聯建議推行租地建庫方式，既保證物流企業用地需求，減輕企業一次性投資壓力，也可以有效抑制圈占土地、等待升值的投資沖動。對物流用地實行強制性規劃、用途管制，嚴格禁止擠占挪用。

　　在稅收方面，解決物流園區及進駐企業倉儲服務及庫房租金等重復納稅問題，選擇有條件的物流園區納入營業稅差額納稅試點。對于納入國家物流園區規劃、具有發展潛力的物流園區給予優先貸款和貼息支持。

　　除了政策支持，中物聯還建議充分發揮行業協會作用，建立物流園區動態監測機制。形成物流園區數據采集、處理以及核實體系，定期對園區進行動態數據更新和業態監測，用真實可靠的數據為政府決策提供更有針對性的支持。由政府指導、協會參與、相關企業配合，建立物流園區市場準入標準及等級評估認定制度，實行社會化的物流園區考核評價機制及跟蹤管理制度，促進物流園區健康發展，優化升級。

　　作者：蔣永霞