“概念打了很久，但是實施效果并不那么樂觀，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部租金開始回歸理性�！备吡H華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)部執(zhí)行董事汪蓓告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
而擴圍過后的區(qū)域，被稀釋的不僅有那些被期待的政策，還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格。
公開資料顯示，上海自由貿(mào)易試驗區(qū)位于浦東境內(nèi)，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里，2013年9月29日正式掛牌。2014年12月，上海自貿(mào)區(qū)由原先的28.78平方公里擴至120.72平方公里。
由于上海自由貿(mào)易試驗區(qū)對外運入的貨物不收或優(yōu)惠過路費(關(guān)稅)，受到了金融企業(yè)和從事進出口貿(mào)易企業(yè)的追捧，自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場一度火熱。
世邦魏理仕在自貿(mào)區(qū)成立不久后的一份報告中曾指出，憑借其在行政、金融、交通、區(qū)域成熟度和配套等各方面的優(yōu)勢，外高橋有望迎來躍遷式發(fā)展，成為自貿(mào)區(qū)內(nèi)未來的CBD，而該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫嬖陂L期上漲的動力。
該報告同時提到，自貿(mào)區(qū)內(nèi)目前少量老舊的寫字樓設(shè)施從數(shù)量和質(zhì)量上均無法滿足擴大服務(wù)業(yè)開放后膨脹、升級的辦公需求。
“園區(qū)內(nèi)租金開始瘋漲，企業(yè)都希望進入這個園區(qū)。”投資者高明(化名)向記者描述了當時的場景，“但是還有更多的企業(yè)只是租一間辦公室把注冊地放在自貿(mào)區(qū)以期享受更好的優(yōu)惠，而實際的辦公場所并未改變�！�
高明所屬企業(yè)在外高橋有一個倉庫，主要從事工業(yè)物流等方面的租賃業(yè)務(wù)，高明自己也坦言，在自貿(mào)區(qū)成立初期自己的業(yè)務(wù)的確受到極大的鼓舞，大家也對這個市場充滿了憧憬，高明也打算繼續(xù)加大對這個板塊的投資。后來高明發(fā)現(xiàn)，政策并沒有想象的那么好，人氣并沒有想象的那么高。
上海市工商局的數(shù)據(jù)顯示，在2014年2月底，自貿(mào)區(qū)內(nèi)新設(shè)企業(yè)數(shù)量達6610戶，較2013年底增加近3000戶。
記者查閱世邦魏理仕2014年第一季度的報告顯示，該季度外高橋保稅區(qū)內(nèi)的寫字樓平均租金報價為每天每平方米4.4元，較峰值回落25%左右，已接近2013年10月初自貿(mào)區(qū)剛落地時的租金水平。
而自貿(mào)區(qū)在2013年第四季度的寫字樓平均租金一度上漲到每天每平方米5.8元。
“租金報價下調(diào)的主要原因是市場逐步回歸理性，業(yè)主對前期虛高的報價進行了調(diào)整。”世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨向記者分析道。
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)中，2014年是自貿(mào)區(qū)寫字樓市場逐步回歸理性的一年，寫字樓租金全年下調(diào)幅度達37.3%，其中四季度跌幅為12%，目前租金已回落至每天每平方米3.7元。
不斷回落的寫字樓租金價格正在逐步回歸理性�！捌鋵崨]有那么多寫字樓需求，很多公司只需要一間辦公室注冊而已�！备呙鹘忉尩�。
工業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)穩(wěn)健，外高橋保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)地價和優(yōu)質(zhì)倉庫租金全年分別上漲6.3%和5.0%，優(yōu)質(zhì)倉庫空置率則由2013年底的21.0%降至7.5%。
“而由于擴容后銀行、投資、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)可選擇的辦公地點范圍陡增，且租金成本相近的張江和金橋在區(qū)位交通和配套上更具優(yōu)勢，因此外高橋板塊寫字樓的稀缺性將被削弱，區(qū)內(nèi)老舊辦公項目的租金有繼續(xù)下探的可能。”在汪蓓眼中擴容的選擇擴大必將帶來更大的競爭。
“自貿(mào)區(qū)擴圍必然使得整個區(qū)域內(nèi)市場回歸基本面，核心企業(yè)還是不愿意搬離核心商務(wù)區(qū)，若是搬離將導致那些優(yōu)秀的員工由于工作不便離職，這樣的機會成本非常高�！蓖糨砀嬖V記者。
謝晨表示，天津、廣東、福建三地自貿(mào)區(qū)獲批所帶來的良性競爭將加快上海自貿(mào)區(qū)的改革步伐，而自貿(mào)區(qū)的擴容將使自貿(mào)區(qū)各板塊間出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和功能的分工，其對原自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)和擴展區(qū)物業(yè)市場的后續(xù)影響不盡相同。
