1 報告編制過程
bsp; 天津市是環渤海灣地區的重要城市，也是我國北方的最重要經濟中心之一。隨著天津市開放開發力度進一步加大，特別是最近黨中央和國務院做出了開發濱海新區的重大戰略決策，天津在我國環渤海灣地區，以至整個北方地區的經濟輻射作用必將進一步加大。濱海新區的開發，是繼20世紀80年代中國部署開發深圳、90年代開發浦東以后的第三個重大戰略決策。溫家寶明確指出要天津抓住機遇發揮優勢，鼓勵、支持和推進濱海新區的改革開放和開發，把濱海新區建設成依托京津冀，服務環渤海，輻射“三北”，面向東北亞的現代化新區�？梢灶A計，以濱海新區的開發為契機，天津及環渤海灣地區將迎來一個開放與發展的新高潮。 
    天津××園區作為國務院批準的首批國家高新技術產業開發區，同時也是天津市經濟增長的較快的地區之一。近年來GDP、出口創匯額、利稅總額等各項指標均以高速度持續增長。2004年底，天津××園區核心產業園區－**產業園區三資企業198家，有加工貿易的企業128家。2004年比2003年產值增長33.8％，外貿出口增長20％以上。
    天津××園區強勁的技、工、貿的發展，特別是對外貿易的高速發展，產生了對保稅物流業務在數量上的急速增長。同時，園區內以高新技術為主的生產制造業，原材料成本高、生產方式先進、產品附加值高，從而對原材料國際采購及產成品的倉儲、生產物流、成品全球范圍內分撥配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，對客戶的響應速度要求大幅度提高，總之，這些高新技術制造企業對保稅物流在質量上也提出了更高的要求。而目前產業園區的物流設備、設施相對落后，服務水平不高，保稅物流服務匱乏。為了完善產業園區功能，進一步改善園區的投資環境，為園區內企業國際化運作節省物流成本，提高他們的國際競爭能力，TB集團考慮在天津高新技術開發區內建設TB保稅物流中心。
    在天津新技術產業園區TB公共保稅倉庫有限公司大力協助下，對環渤海灣、天津市和產業園區物流中心有關資料收集和大量的企業需求調研工作，并聽取了海關、產業園區管委會有關機構、天津市交委等意見和建議，經過緊張、有序地工作，通過分析、論證，并聽取業內專家的意見，對TB保稅物流中心進行可行性的研究和規劃，于2005年6月提交初稿。
    根據項目的要求，本可行性研究報告定位為建設TB保稅物流中心的經營可行性研究報告，在與委托方充分溝通并綜合專家評委的意見后，最終形成本研究報告。
    

    據此，根據業主方要求，確定本次咨詢的任務為：
對保稅物流中心的物流發展環境及市場進行調研，在進行市場細分后確認目標市場及潛在客戶，并預測出未來的市場需求。 
提出保稅物流中心具體可行的運營模式，其中包括盈利模式及業務范圍。 
確定保稅物流中心的項目規模、建設周期及分期建設方案，并做出系統的財務分析。

2 報告編制依據

天津市發展現代物流業的綜合政策意見 (2003) 
《天津市城市總體規劃(2004——2020年)》 
中華人民共和國海關對保稅物流中心（A型）的暫行管理辦法(2005) 
天津市國民經濟和社會發展第十個五年計劃(2000) 
交通部 《公路站場建設項目可行性研究報告編制辦法》（1997） 
天津市歷年統計資料（1996-2004） 
交通部《公路工程投資估算編制辦法》（1993） 
天津市國民經濟和社會發展的統計公報（1999-2004）
3 項目的設計年限
    TB保稅物流中心項目2005年動工，項目計算期為15年，即2007年至2021年，總投資））萬元。
    方案一：項目分為三期建設，總共建設期3.5年：其中第一期工程建設期是1.5年，第二期工程建設期是1年，即2008年初至2008年末，第三期工程建設期是1年。
    方案二：建設期1.5年，2007年正式運營。
4 主要結論
  （1） TB保稅物流中心建設的必要性
    作為天津市唯一具有現代高技術產業基地的Ａ型保稅物流中心，天津××園區TB保稅物流中心（以下簡稱“保稅物流中心”或“TB保稅物流中心”）的建設必要性體現在：
    （1）完善天津市的物流服務產業格局，促進天津市經濟社會協調發展
    天津正在建設或已投入運營的７大物流基地中，保稅物流的格局基本上以東部空港和港口方向為主，西南面幾乎沒有大的物流中心，尤其是保稅物流業務物流中心。在規劃中的四個物流樞紐中，也沒有將國際物流業務延伸到西南地區。而西南面××園區的強勁發展態勢要求有滿足園區企業業務發展的保稅物流業務服務。建設保稅物流中心將改變國際物流偏重東面局面，將天津保稅物流服務延伸到天津西南地區。因此，TB保稅物流中心將擴大天津市保稅物流服務范圍，對保稅物流功能作一些有益的補充，使天津市保稅物流整體協調發展，有利于天津市保稅物流中心布局更加合理。
    （2）完善產業園區的功能，改善園區投資環境，促進產業園區經濟進一步發展和園區招商引資
    ××園區近年來高速發展，進出口增長很快，園區企業對保稅物流需求日趨增加，同時，由于近年來一些招商項目對國際采購、保稅倉儲、報關報檢等業務有很大要求。建設保稅物流中心對改善園區服務功能，促進園區產業協調發展，促進園區經濟發展和園區招商引資等具有重要而深遠地意義。
    （3）提高產業園區的制造業企業物流效率和企業經濟效益
    通過建設保稅物流中心，搭建天津××園區企業的國際物流高速通道，實現與口岸與國際空港對接，有利于園區企業物流效率提高，從而提高經濟效益和企業的國際競爭能力。
    （4）對產業園區社會和經濟效益的巨大貢獻
    根據投資估算，保稅物流中心全部建成后，將每年上繳所得稅××多萬元，直接和間接創造××個以上的工作崗位。
  （2）TB保稅物流中心的定位和錯位
  TB保稅物流中心的定位
    以天津××園區的高科技產業為基地依托，為園區現代物流服務配套，以服務園區企業為主，輻射天津市及環渤海灣地區，在業務上以服務產業園區新能源、電子、 生物醫藥、新材料以及機電一體化產品為重點，以提供高附件值和供應鏈一體化服務的集進出口貨物集散中心、電子商務中心、物流金融中心為一體的現代保稅物流基地。
  TB保稅物流中心的錯位和特色
    TB保稅物流中心建設需要考慮在功能上、服務范圍上以及經營模式上與其它產業保稅物流中心形成錯位競爭，并在經營模式上具有自身一些特色。
    首先，TB保稅物流中心在服務范圍上要與其它保稅中心錯位。TB保稅物流中心是目前天津市“唯一的有自己產業基地，有特定市場需求”的保稅物流中心。主要服務范圍也是為這些產業基地的高新技術企業服務。從保稅物流中心類型上看，TB保稅物流中心是Ａ型保稅物流中心，意味著TB保稅物流中心是自營，主要為產業園區高新技術企業服務，而目前其它兩家為Ｂ型保稅物流中心，主要針對天津市甚至環渤海灣地區物流企業，難以滿足××園區內企業的高層次，一體化的保稅物流需要。 

    其次，TB保稅物流中心服務功能上與其它保稅中心錯位。TB保稅物流中心根據園區中心企業的物流和資金方面存在的困難，開辟有專門的為企業融資和研發服務功能。例如，開辟針對中心科技企業的保稅研發的物流業務、實驗室招租和解決中小企業資金困難的物流金融服務等。這些都是其它保稅物流中心沒有的。 

    最后，經營主體錯位。TB保稅物流中心本身自己就可以發展成為一個第三方物流服務商，TB保稅物流中心主要立足為產業園區內的企業，提供近距離的3PL服務。而其它保稅物流中心只是作為對多家物流企業實施保稅倉儲管理的封閉的海關監管區，保稅物流中心發展還需要其它物流企業的進駐才能得以發展，保稅物流中心本身不是物流業務的經營主體。 

    TB保稅物流中心未來將經營一些特色服務，來提高保稅物流中心運營的競爭力。TB保稅物流中心主要有以下三個方面特色：
服務對象：以新技術創業園區為基地，為電子信息、生物制藥、機電、新能源等新技術企業服務特色。 
功能特色：除了保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值服務、檢驗檢疫、進出口貿易和轉口貿易、商品展示、物流信息處理、口岸、入物流中心出口退稅外，還針對××園區中小企業特色的電子商務、保稅研發、物流金融服務等功能。 
經營特色：以合資、合作、策略聯盟方式展開多種經營模式，如特許經營、連鎖經營和自主經營模式。 
保稅物流中心的運營模式
　　　 主要功能
    保稅物流中心開展除了保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值服務、檢驗檢疫、進出口貿易和轉口貿易、商品展示、物流信息處理、口岸、入物流中心出口退稅外，還根據產業園區企業的特點和將來運營的需要，開展一些增值業務，包括物流金融、會展、保稅研發、電子商務等特色功能。 

　　物流中心運營的切入點
    TB保稅物流中心作為新進入者，首先要從基礎物流服務切入，從建設保稅物流中心入手，利用現代物流信息管理系統，做區內企業的物流配送，訂單處理、存貨管理、保稅展覽與研發直至國際采購、物流金融等一體化高附加值的物流服務，采取合作、合資、策略聯盟等形式解決資金、業務和管理方面的問題。 

　　 營運模式
    建議以××萬平米土地作價，通過招商解決資金問題；建議采用由TB集團、物流公司、信息公司等合作方式解決保稅物流中心的管理、信息系統、市場和網絡問題。
　　調研結論
   
    通過調研、分析和預測，2005年TB保稅物流中心周邊的物流服務市場（由市場提供的物流服務）將達到22.23萬噸，物流服務市場7.8億人民幣，到2015年將達到125.23萬噸。物流服務市場70.7億人民幣。TB保稅物流中心面對服務市場是巨大的。 

表格 1 保稅物流中心市場預測

年度	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2015
××園區技工貿總值（10億）	74.80	94.00	118.00	148.30	186.20	233.90	731.10
××園區物流量(萬噸)	274.40	315.30	363.50	420.60	488.70	570.40	1546.10
××園區物流市場服務量(萬噸)	22.23	25.54	29.44	34.07	39.58	46.20	125.23
物流服務規�？傆�(萬噸)	14.55	16.71	19.28	22.37	26.11	30.67	73.94
保稅物流服務規模總計(萬噸)	2.41	2.80	3.26	3.82	4.52	5.37	13.52
保稅倉儲需求面積(萬平方米)總計	1.46	1.69	1.97	2.31	2.73	3.25	8.17
保稅倉儲建設面積(萬平米)總計	2.28	2.64	3.08	3.61	4.26	5.07	12.77

按照出租率80％，使用率80％計算 

    通過對周邊企業需求的調研，認為TB保稅物流中心可以開展高附加值、一體化綜合服務或有進入壁壘的服務，如物流金融、信息、電子商務、第三方物流、第四方物流、海關電子貿易平臺、供應鏈庫存控制管理等。此外，還可以開展一些差異化特色服務，如商務展示、保稅研發等。在傳統物流服務領域開展成本領先服務如倉儲。
建設規模
    本項目建設規�！痢寥f平米。投資××億，全部建設完成后，主要建設××萬平米的倉儲設施（其中保稅倉庫））萬平米、堆場））萬平米），3000平米的綜合樓以及其它附屬設施。
    建設方案
    本項目建設方案有兩種 
   

一期（2005-2006）	略	略	略
二期（2008-2008）	略	略	略
三期（2010-2010）	略	略	略
總體建設規模

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  投資估算 
   經濟評價
    通過對TB保稅物流中心的市場調研、政府有關部門的走訪，物流中心建設是適應市場需求的，政策上也是可行的。通過項目建設在經濟可行性分析認為，保稅物流中心建設具有較好的投資建設前景，完全能夠保證投入資產的保值增值和良好的盈利前景，具有較強的實施可行性。 

    TB保稅物流中心占地××畝， ××平方米，。保稅物流中心的建設內容包括園區物流設施建設、園區通道建設和物流信息系統建設三大主要任務，其中物流設施建設園區通道系統和物流信息系統為分期實施，預計總投資規模））萬元，其中信息系統投入為××萬元。
    第一種方案：本方案的內部收益率(IRR)為8.7%，投資回收期約為13.2年（包括建設期），在折現率為6%的條件下，凈現值(NPV)約為××萬元。在計算中未考慮因土地增值而給公司帶來的額外收益。
    第二種方案：本方案的內部收益率(IRR)為6.4%，投資回收期約為13.5年（包括建設期），在折現率為6%的條件下，凈現值(NPV)約為××萬元在計算中未考慮因土地增值而給公司帶來的額外收益。
    方案一優于方案二。 

    計算結果表明，由于物流中心項目建設本身是一項社會性很強的工程，其建設意義不僅僅表現在投資回報上面，更主要在支持和促進天津市和產業園區發展的社會效益上。
    保稅物流中心全部投資建成以后年均上繳所得稅將達到××萬元，項目建設后15年的利稅總額））億，符合園區的投資建設要求。TB保稅物流中心建成后，將直接增加至少＠＠個以上就業崗位，為物流中心上下游服務配套崗位增加＠＠個以上。
    實際上，物流中心的建設效益不僅僅體現自身的贏利，而是通過創造良好的物流發展環境和培育現代物流新興產業，使產業園區獲取經濟發展環境改善條件下的整體經濟利益，即可持續經濟發展效益。