國慶長假過后的第一周，剛剛搬進緊鄰著東方明珠的一座全新智能寫字樓，普洛斯中國區(qū)投資管理部高級經(jīng)理趙明琪顯然還沒有習慣眼下發(fā)生的種種變化：不再像以前那樣每天進進出出于金茂大廈，不用忍耐著原先略顯擁擠的辦公室……
    
     　　“我們要大干一場了！”步入寬敞明亮的辦公室，普洛斯高級副總裁兼中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明內(nèi)心的興奮難抑。不過，梅志明無暇于欣賞窗外的黃浦江美景，他非常清楚，要想超越過去三年在中國取得的成就，還需要大量招兵買馬。
    
     　　實際上，當普洛斯進入中國時，國內(nèi)物流園區(qū)泡沫正虛高不下，很多物流地產(chǎn)商都在錯愛物流的痛惜中轉(zhuǎn)瞬即逝，所以，業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑普洛斯。然而，三年過后，普洛斯不僅沒有遭遇水土不服，還以超乎想象的速度發(fā)展。
    
     　　這其中的秘訣在哪里？就讓我們走進普洛斯成長的“密室”吧。
    
     　　發(fā)家之道
    
     　　用“年輕”的字樣來形容普洛斯并不為過。
    
     　　但這并沒有妨礙業(yè)界對它刮目相看：1993年的3600萬美元啟動資金，在12年之后搖身一變，今天其全球投資額已超過160億美元。所投建的物流配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布北美、歐洲和亞洲的76個市場，擁有、管理并開發(fā)了2079處共計2990萬平方米的物流倉儲設(shè)施。如今，普洛斯已經(jīng)建立了全球首家也是唯一一家物流倉儲設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。
    
     　　事實上，普洛斯發(fā)跡于上個世紀90年代初期REITs基金盛行之時。
    
     　　1991年，普洛斯的前身—Security Capital Industrial Trust成立，很快就借助于1992年至1993年間席卷美國的REITs熱潮蓬勃發(fā)展，并于1994年在紐約證券交易所正式掛牌上市。隨著業(yè)務(wù)組合的變化，1998年公司更名為ProLogis Trust并最終命名為ProLogis。
    
     　　當然，普洛斯在融資方面不僅僅是依賴REITs，目前它旗下還管理著9個基金�！斑@與普洛斯所投資的物業(yè)有關(guān)系，在房地產(chǎn)方面只投資工業(yè)地產(chǎn)�！壁w明琪分析道。而在紐約證券交易所上市的REITs除了工業(yè)地產(chǎn)外，還有其他類型如商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)等領(lǐng)域。
    
     　　而要使一個投資產(chǎn)生良性的現(xiàn)金回報，控制空置率則至關(guān)重要。為此，普洛斯董事會再三商議后，決定專注于投資物流倉儲設(shè)施�！拔锪鱾}儲在市場上有通用性，做法容易復(fù)制�！壁w明琪闡釋了普洛斯的行業(yè)選擇之道，“加上物流企業(yè)一直在市場擴張，所以在不同的市場都會有相同的需求，這使得我們與客戶能在不同的市場進行復(fù)制，可以說，普洛斯全球市場的擴張是由客戶引導(dǎo)的�！�
    
     　　今天，普洛斯在全球同時維系著4000多家客戶，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨頭，更有諾基亞、三星、阿迪達斯、聯(lián)合利華等制造業(yè)領(lǐng)頭羊。
    
     　　需要指出的是，普洛斯的成長，除了自身的市場擴張、投資和開發(fā)之外，期間也經(jīng)歷過數(shù)次的同行業(yè)并購過程。例如，1991年并購了Meridian Industrial Trust，在2004年并購了Keystone之后，2005年又并購了Catellus。
    
     　　布局中國
    
     　　普洛斯公司認為中國市場是世界上潛力最大的區(qū)域市場，隨著普洛斯全球范圍業(yè)務(wù)的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國的投資范圍。
    
     　　“我們非�？春弥袊�物流市場的前景”，梅志明表示：“我們將會加大在中國的投資力度，而中國將是普洛斯在美國本土以外最大的投資地�！边@也衍生了普洛斯如火如荼的圈地運動。
    
     　　9月22日，普洛斯全球董事會首度移師中國上海舉行。在普洛斯（中國）之夜上，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖興致勃勃地登臺演講，他顯然很贊賞普洛斯的表現(xiàn)，“普洛斯充分把握了中國入世以來的物流發(fā)展機遇！”而普洛斯全球首席執(zhí)行官Jeffrey H. Schwartz更是把對中國市場的器重溢于言表�！鞍讶绱说氖�會置于中國舉行，本身就說明了我們對中國市場的重視�！�
    
     　　在此次董事會期間，并沒有特地強調(diào)普洛斯在中國的發(fā)展策略，只是提到上海臨港普洛斯物流園區(qū)的開發(fā)計劃。但記者注意到，今年5月在上海舉行的世界港口大會上，普洛斯已經(jīng)非常明確地提出了其全球港口發(fā)展戰(zhàn)略。這也是普洛斯首度在華公布此發(fā)展戰(zhàn)略。
    
     　　事實上，翻開其在國外的布局圖便不難發(fā)現(xiàn)，普洛斯投資建設(shè)的物流配送設(shè)施幾乎都是臨港而建。在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，其物業(yè)總面積達到6100萬平方英尺，其中北美、歐洲和亞洲各占據(jù)5大港口。
    
     　　由此也不難理解普洛斯在中國布局的特點，實際上也是呼應(yīng)了其全球港口發(fā)展策略。在這種策略的指引下，普洛斯首先在長三角地區(qū)排兵布陣：2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立合作公司，收購樂購配送設(shè)施及取得上海西北物流園物流設(shè)施獨家開發(fā)權(quán)。由此拉開了普洛斯布局中國的序幕。
    
     　　政策突圍
    
     　　普洛斯巨額投資蘇州物流園區(qū)，這無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。普洛斯和蘇州物流中心合作開發(fā)的項目屬于蘇州工業(yè)園區(qū)的三期規(guī)劃，面積0.5平方公里，合資公司成立后將再增加開發(fā)1平方公里。
    
     　　經(jīng)過10年的長足發(fā)展后，蘇州工業(yè)園區(qū)已成為國內(nèi)開發(fā)區(qū)中發(fā)展最快、投資環(huán)境最好、競爭力最強的開發(fā)區(qū)之一，然而物流配送設(shè)施的缺乏也開始顯露出來。對此，梅志明表示：“蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點放在發(fā)展工業(yè)上，所以要找專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)商合作。”
    
     　　今天，在普洛斯蘇州物流園區(qū)內(nèi)，可以清晰地看到一片白綠相間的物流倉庫，而每個倉庫又被冠上歐萊雅、UPS、三星電子、諾基亞、近鐵物流等不同的字樣�！斑@里不缺土地，我們還會做大的�！泵分久鲗Υ松鯙闃酚^。
    
     　　當普洛斯在長三角酣戰(zhàn)正香之時，一場志在突進珠三角和環(huán)渤海地區(qū)市場的戰(zhàn)役也悄悄打響。
    
     　　在遭遇國家宏觀調(diào)控和一系列土地風波之后，普洛斯（廣州）保稅物流園區(qū)和云埔物流園的項目相繼在去年底和今年初敲定。而隨后不久，普洛斯便轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。經(jīng)過數(shù)個月的談判后，今年4月底，深圳鹽田港也正式納入普洛斯的勢力范圍。與此同時，普洛斯北京空港物流園和天津泰達物流園項目也塵埃落定。
    
     　　“普洛斯目前在中國投資額僅有3億美元，而老板給我定的指標是，2009年之前在中國的投資額不能少于12.5億美元�！泵鎸χ袊�市場的投資現(xiàn)狀，梅志明顯得并不滿足。他明確表示，在普洛斯未來版圖上，杭州、廈門、大連、寧波等沿海城市，甚至包括重慶等內(nèi)地城市都將會是好戲連臺。
    
     　　管理制勝
    
     　　之所以敢于在中國市場上大舉擴張，除了資金方面的支持之外，管理上的功夫也是普洛斯在中國市場上后來居上的重要因素。
    
     　　普洛斯的原則簡單而實用。在開發(fā)市場上，普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場網(wǎng)絡(luò)保證了銷售員能以很快的速度找到好客戶，把物業(yè)填滿，以其認可的租金租出物業(yè)，并盡可能實現(xiàn)長期的租用�！捌章逅雇ǔ７Q物業(yè)為設(shè)施，評估投資好壞的方式，就是一直有客戶需求，客戶需求的最大化才能體現(xiàn)投資的最大化�！壁w明琪說。
    
     　　據(jù)趙明琪透露，普洛斯通過ProLogis Operation System更好地服務(wù)客戶，這是一個工具系統(tǒng)，該系統(tǒng)不僅包括網(wǎng)絡(luò)上還包括網(wǎng)絡(luò)之外的操作，它囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的管理。
    
     　　首先，從客戶的需求分析和選址開始，有選址的評估，從法律、工程和投資回報上的審慎調(diào)查，與當?shù)卣�府的談判、客戶租賃的談判，以及設(shè)計建造規(guī)格的商討等�！斑@一切定奪之后，向投資委員會上報投資方案，經(jīng)投資委員會審核通過后，再進入執(zhí)行階段�！壁w明琪說，“這期間要上報所有土地出讓和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有設(shè)計和施工的報批手續(xù)，待所有的權(quán)證都齊全后，就可以進場施工�！�
    
     　　施工過程的管理也是絕不能含糊。這里最終要的是成本控制、預(yù)算管理以及施工建造過程的管理。“這都由內(nèi)部管理信息系統(tǒng)來控制，在前期投資的報告中形成的預(yù)算，在后期運作過程中是不允許突破的，這是非常嚴格的管理和控制的過程，直到物業(yè)竣工、驗收后，決算的成本和預(yù)算成本進行比較�！�
    
     　　定制服務(wù)
    
     　　在物業(yè)交付使用后，接下來是客戶管理和物業(yè)管理，每個客戶簽的租約都必須進入系統(tǒng)，先期的預(yù)算和租約對未來收益要進行比較。而這期間一旦發(fā)生物價波動，普洛斯就需要自己來承擔了。
    
     　　趙明琪稱，物業(yè)建好后，市場租金會有變化，市場的供需關(guān)系也會有變化。但是，普洛斯的租約一般是3～5年一簽約，甚至有些更長，在這期間租金是約定好的�！笆袌鲇袧q有跌，工業(yè)房地產(chǎn)之所以非常穩(wěn)定，是因為在市場波動非常大的情況下，由于租賃期相對比較長，對租金收入的影響相對比較小�！�
    
     　　“同時，長期租約對普洛斯也是一種約束。盡管外部市場上漲，但對客戶的承諾租金是一定要執(zhí)行的，之所以能承諾租金，還是在普洛斯經(jīng)過測算，評估了收益風險的情況下才簽租約的�！庇纱丝磥恚�普洛斯在前期投資測算中已經(jīng)充分考慮了市場波動的因素，這樣就可以保證投資的安全性。
    
     　　在保證投資安全性上，還需要在投資方面積極主動，在操作方面嚴格控制。普洛斯一切的活動都是在依靠系統(tǒng)的流程進行的，這期間也配有專業(yè)的團隊來執(zhí)行。其中，普洛斯估價師的估價在浩大的工程背后相當?shù)木�細和透明。其他專業(yè)人員負責整個物流倉儲設(shè)施作總體的規(guī)劃，詳細描述建筑情況，包括規(guī)格、租金、成本的上下浮動等。
    
     　　“如果有計算錯誤，一切損失也是普洛斯自行承擔�！逼章逅怪袊�物業(yè)管理總監(jiān)龔世光表示。盡管龔世光此時已調(diào)到總部任職，在項目移交工程部之后，他仍將繼續(xù)跟蹤這個客戶。
    
     　　另外，在對客戶服務(wù)的管理上，普洛斯也有其獨到之處。
    
     　　據(jù)龔世光介紹，在新科安達項目施工階段的每個月里，普洛斯的客戶經(jīng)理和工程項目經(jīng)理都會與新科安達項目負責人開一次現(xiàn)場辦公會議�！捌章逅箍梢越璐肆私庑驴瓢策_有什么特別要求，在建筑規(guī)格認識上是否有差異，對于施工進度及現(xiàn)場情況是否滿意等。”
    
     　　在為新科安達量身定做物流設(shè)施方案時，普洛斯的專業(yè)團隊還替新科安達充分考慮了貨架擺放上的經(jīng)濟安全性。對于一些特別的設(shè)計，比如辦公室、恒溫庫、加工區(qū)，普洛斯的設(shè)計師都要經(jīng)過新科安達反復(fù)審定，直到滿意為止。
    
     　　在經(jīng)歷了多次波折之后，龔世光和該項目團隊相信，無論新科安達或其他客戶再提出怎樣復(fù)雜的定制需求，普洛斯都可以從容應(yīng)對。
    
     　　相關(guān)鏈接
    
     　　普洛斯是全球最大的物流配送設(shè)施發(fā)展商，它的全球港口物流配送設(shè)施分布于世界22個重要港口，占據(jù)世界前75大港口中的15個。作為世紀工業(yè)物流地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，其向來以大手筆的投資而聞名。2003年，普洛斯攜“物流地產(chǎn)”新概念進入中國，積極布局在華物流配送網(wǎng)絡(luò)。截至2005年5月，其在華投資已覆蓋到華東、華南和華北地區(qū)，投資開發(fā)和管理約2.02億美元資產(chǎn)，共計54萬平方米物業(yè)。
    
     　　一個公司如何進入市場和它決定在哪里發(fā)展同樣重要，答案不可能在地圖上找到。為了降低風險，開始的時候，最好是先租賃而不是擁有所有權(quán)。
    
     　　建立全球配送網(wǎng)絡(luò)需要考慮的十件事
    
     　　編譯/張弓
    
     　　一、資本投資戰(zhàn)略
    
     　　資本投資戰(zhàn)略有很多原因排在第一位。很多公司的策略都是要避免擁有境外的不動產(chǎn)，而寧愿去投資建立實際的配送網(wǎng)絡(luò)設(shè)施來服務(wù)全球市場。消費品生產(chǎn)商寶潔公司以前就依靠許多當?shù)匦⌒偷�，分散的設(shè)施來服務(wù)墨西哥市場。AMB物產(chǎn)公司則開發(fā)了一項配送操作，將寶潔的經(jīng)營聯(lián)合成一個統(tǒng)一的現(xiàn)代設(shè)施，但寶潔在使用了承包設(shè)施幾年以后，還是買下了這項業(yè)務(wù)。
    
     　　二、市場生命周期
    
     　　在市場發(fā)展早期，具有靈活性是很關(guān)鍵的能力。市場可能比期望的開發(fā)得更快，或者更慢，而且前景難以預(yù)測。一般的物流開發(fā)商和第三方供應(yīng)商都有很多設(shè)施，能擴展或縮減配送資源以適應(yīng)變化的需要。所以，如何處理在一個國家或者地區(qū)的物流資產(chǎn)投資與滿足顧客服務(wù)需要，在合同中是一個需要慎重考慮的因素。
    
     　　三、進入市場速度
    
     　　離港口、機場較近的地區(qū)，或者配送園區(qū)集中的地方，可以保證物流操作的能力，但這些物流資產(chǎn)，自己擁有會很困難或者很昂貴，因為許多港口或者機場并不出售土地所有權(quán)。因此擁有港口土地產(chǎn)權(quán)的唯一方式，就是從港口那里租賃。那些熱門的地點可能會不斷地被租出，租賃的穩(wěn)固性很低，但是，這些地方確實很接近運輸設(shè)施，能夠提高進入市場和服務(wù)市場的速度。
    
     　　四、地方基礎(chǔ)設(shè)施
    
     　　地方公共設(shè)施是運輸效率的一個重要因素，但還要注意這些公共設(shè)施的使用頻率。一些操作基地雖然位于市中心，但也許并不能向目標市場提供足夠的運輸。除了一些條件良好的高速公路、鐵路或國內(nèi)航道基礎(chǔ)設(shè)施以外，根據(jù)城市行車道的情況來確定實際的配送模式是相當重要的。面向全國的配送要從一個現(xiàn)有的全國分配中心開始。
    
     　　五、獲得相關(guān)的契約和執(zhí)照
    
     　　這些契約和執(zhí)照可以允許你接受和存儲貨物，而且實踐證明將物品輸入其他國家是一個復(fù)雜的過程，因此可以先在一個國家建立和注冊一個公司，來進行后續(xù)的操作。第一次進入市場，可能還需要建立與海關(guān)和其他官員的密切關(guān)系，直到他們認可你的經(jīng)營方式。這樣，建立公司的過程就會變得容易了。
    
     　　六、當?shù)刂�識
    
     　　對每個地區(qū)當?shù)刂�識的掌握對成功至關(guān)重要。各地的勞工法律可能極不相同，而各地的地方文化和風俗也很不同。這些并不總是消極的因素，這些不同可能會提供更多的靈活性，比如高峰需求季節(jié)可以雇用有經(jīng)驗的工人來工作。
    
     　　七、目的地知識
    
     　　目的地是另一個地方資源。建立全國經(jīng)營的供應(yīng)鏈要求有各種各樣的目的地市場的復(fù)雜知識，并且要熟悉目的地的基礎(chǔ)設(shè)施情況和規(guī)則。因此，找到一位具有目標市場知識的經(jīng)理人就是一項非常具有挑戰(zhàn)性的事情。
    
     　　八、操作系統(tǒng)
    
     　　物流設(shè)施中心的操作系統(tǒng)是一個很重要的因素。當系統(tǒng)投資超過物流設(shè)施投資的時候，對房地產(chǎn)開發(fā)商或者第三方物流供應(yīng)商來說，風險可能會相當大。熟知這種聯(lián)合效應(yīng)的專家們建議企業(yè)最好要擁有自己的員工以及整個物流操作設(shè)施的所有權(quán)。鞋業(yè)制造商Reebok公司就決定擁有在鹿特丹港附近的大面積物流設(shè)施的所有權(quán)，因為他們對這一物流園區(qū)內(nèi)部操作系統(tǒng)的投資已經(jīng)遠遠超過了其房地產(chǎn)的投資。
    
     　　九、風險管理
    
     　　對物流房地產(chǎn)開發(fā)商來說，進入多個不同市場就意味著風險管理的增加。很多發(fā)展商和第三方服務(wù)商都在中國和東歐等國家興建了物流園區(qū)。但是，他們必須也要考慮到，由于這里公共設(shè)施的落后，因此在利用這些地區(qū)低價勞動力的同時，也要面臨配送成本上升，訂貨周期延長以及服務(wù)難以改進的風險。這些地區(qū)還存在著貨幣風險和政治穩(wěn)定問題，因此最好的措施是不擁有自有產(chǎn)權(quán)，而讓東道主國承擔這些風險。
    
     　　十、不可說的優(yōu)先權(quán)
    
     　　這也許在全球操作中是最難考慮的因素。一個地區(qū)咨詢師就給了這樣一個例子，比如一個首席執(zhí)行官一直希望保留某個城市的工廠，而拒絕其他人的不同意見，他不可說的原因就是他的女兒在這個城市里讀大學。這些可能影響物流經(jīng)營選址問題的不可說因素有很多，比如CEO的妻子喜歡到巴黎購物，或者執(zhí)行董事曾經(jīng)在倫敦度蜜月，或者其他消極的經(jīng)驗讓他們在決策時會戴上有色眼鏡。