關于我國物流園區開發與運營的五點思考（一）
深圳市安必行物流顧問公司總經理  劉興富

    
    一、物流園區的特點、功能與形成
    由于物流園區在經濟開發、促進多種物流資源的整合、改善城市環境等方面的明顯作用，我國政府及企業在近2—3年中不約而同地將其作為推動地區、區域和城市物流發展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北、從東到西的物流園區建設發展局面，特別是以深圳、廣州為代表的珠江三角洲地區，上海、北京、青島、武漢、長沙等經濟發達地區和城市的物流園區建設步伐更快。
    目前國內有五十多個中心城市在規劃建設物流基地或物流園區，據不久前有關資料顯示約有近200個，其中65%的園區在規劃中，35%的園區開始建設或招商，但成功建設和運營的園區不到10%。造成這一狀況的原因是“規劃不細、定位不準、開發不對、投資不足、招商不力”。
    1．物流園區的特點
物流園區是具有較大規模和多種服務功能的、以物流服務企業為核心的服務性企業的集中地，是多種物流設施和不同類型的物流企業和相關企業在空間上集中分布的場所。具有如下特點：
    （1）現代化：物流園區不同于傳統的倉儲區、貨運站、碼頭，它擁有先進的物流設施設備，擁有先進的管理信息系統，擁有訓練有素的物流人員，擁有先進科學的運作管理模式。
    （2）多功能：物流園區不是僅具有倉儲功能的倉儲區和運輸功能的貨運場，它是具有以物流與供應鏈管理為核心的，倉儲、運輸、配送、裝卸搬運、流通加工、信息處理、分銷服務、金融、后勤等各種功能于一體的物流業務集中地。
    （3）社會化：物流園區不是只為某個企業而是面向社會為無數企業提供物流服務的場所，是第三方物流企業集結的場所。
    （4）大規模：物流園區作為社會物流系統的重要組成部分，是多種物流設施、設備和若干物流企業與相關企業在空間上集中分布的場地，具有規模大的特點。
    （5）經營場所：物流園區既是城市的基礎設施但更是經營場所，具有經營功能，不是政府的附屬機構和設施。物流園區的規劃建設一定要按經濟規律辦事。
    2．物流園區的功能
    現代物流園區主要有兩大功能，即物流組織功能和物流服務功能。
物流組織功能是指通過物流園區這一物流的空間場所將不同物流企業及相關企業組織（集合）到一起來，在園區內形成一個社會化的高效物流服務企業群。
    物流服務功能是指物流園區內的物流企業通過提供運輸分撥、分揀包裝、儲存保管、配送、集疏中轉、市場信息、貨物配載、業務受理、供應鏈管理等服務，使園區成為一個社會化的高效物流服務系統。
    3．物流園區的形成
    物流園區的形成主要有兩個途徑：一是改建，一是新建。改建的物流園區主要是對傳統的倉儲區進行重新規劃、資源整合和設施設備改造（含部分新建）形成的。新建的物流園區則是在園區規劃的指導下在一塊全新的土地上建造的物流園區。當前物流園區的形成是新建的多、改建的少。
    二、物流園區的開發原則與規劃要點
    1．物流園區的開發原則
    （1）科學選址原則
    物流園區如何選址，一般來說取決于建立物流園區的主要目的。比如，如果以解決市內交通擁擠、緩解城市壓力為重點考慮建立物流園區，將其建在城鄉連結處；如果以經濟效益為重點考慮建設物流園區，則可以將其建在交通樞紐地區或產品生產與銷售的集散地區。
    （2）市場化運作原則
    建設物流園區，既要由政府牽頭統一規劃和指導協調，又要堅持市場化運作的原則。吸引企業的進駐和資源整合，要靠園區優良的基礎設施、先進的物流功能、健康的生活環境和周到有效的企業服務。
    （3）一次規劃分步實施的原則
針對我國目前現代物流產業發展還不夠完善，物流需求逐步釋放的現狀，物流園區的開發建設不但要保證“開門紅”，而且要保證“長期發展的需要”，應采取一次規劃分步實施的原則，確立開發建設的總體目標和階段性目標，分2—3個建設階段，逐步建成。
    （4）以市場需求為依據的原則
    物流園區的建設要結合當地的實際，以免建成后無人進駐，有場無市。物流園區的建設規模要與物流市場需求相適應，服務水平和服務價格要與市場需求相適應，不能脫離需求盲目發展。
    （5）合理利用現有物流資源的原則
    在進行物流園區的新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設或物流資源的浪費。目前，我國倉庫資源規模較大，僅流通領域倉庫面積就達3億多平方米，但倉儲管理落后，設備陳舊，資源利用率平均還不到40%。
    2．物流園區的規劃要點
    當前有部分物流園區由于規劃不細、定位不準，導致無法開發或開發失敗。因此，了解和掌握物流園區規劃的要點很有必要。切實可行的物流園區規劃方案必須包括以下幾點：
    （1）開發的外部環境與市場分析，準確了解開發機會與威脅、物流需求量與物流服務供應能力、有利因素與不利條件等；
    （2）戰略定位，準確進行園區類型與形象定位、經營方向定位、功能定位、市場定位；
    （3）運作管理模式，明確服務對象、物流貨物、服務功能、運作管理模式；
    （4）發展目標，包括短期、中期與總體目標；
    （5）項目布局和建設規模；
    （6）投資規模與資金籌措；
    （7）贏利模式與經濟效益分析，包括園區開發商與入園企業贏利模式與經濟效益分析；
    （8）投資風險及應對策略。
    以上八點中，“開發的外部環境與市場分析”是基礎和前提，必須扎扎實實地完成；“戰略定位與運作管理模式”是核心，必須準確；“項目布局、建設規模和贏利模式”是重點，必須科學與實用。
    三、物流園區成功的開發模式
    近年來在物流園區開發上出現或提出了許多種模式，常見的有政府主導的經濟開發區模式、政企聯合開發模式、物流企業主導開發模式、政府規劃物流企業共同開發模式和物流（或工業）地產商開發模式等五種： 
    1．政府主導的經濟開發區模式
    政府主導的經濟開發區模式是指由政府作出物流園區規劃，并從政府各部門抽調人員組成開發機構，通過招商引資等方式來開發物流園區，目前大多數物流園區都是按這種模式在開發，成功的案例極少。
    2．政企聯合開發模式
    政企聯合開發模式是指由政府抽調人員與相關企業抽調人員共同組成開發機構，通過招商引資等方式來開發物流園區，目前一部分物流園區是按這種模式在開發，成功的案例也很少。
    3．大型物流企業主導開發模式
    物流園區的大型物流企業主導開發模式，是由大型物流企業來開發物流園區并率先在園區開展經營，帶動和引導其他物流企業或相關企業入園經營，逐步實現物流產業的聚集，達到物流園區的開發和建設目的。杭州傳化物流基地就是按這種模式開發的范例。
    4．政府規劃物流企業共同開發模式
    政府規劃物流企業共同開發模式是指政府從總體上對物流園區作出規劃、園區內企業負責具體項目的開發，共同完成園區的總體開發。在傳統的倉儲區中，由于園區內的土地早被園區內企業所擁有，因此，物流園區的形成只能在政府統一規劃下，由企業共同改建才能完成。深圳筍崗—清水河物流園區就是按這種模式開發的范例。
    5．物流（或工業）地產商模式
    物流園區開發的地產商模式，是指將物流園區作為地產項目，通過給予開發者適宜的地產項目開發土地政策、稅收政策和優惠的市政配套設施，由物流地產商進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。韶關億華物流園區就是按這種模式開發的范例。
    實踐中，傳統的倉儲區改建為物流園區宜采取政府規劃物流企業共同開發模式，新建的物流園區宜采取物流（或工業）地產商模式或大型物流企業主導開發模式。
    四、物流園區的盈利模式
    物流園區成功的標志是通過改建或新建，園區經濟總量得到較大的提升，園區開發商和園區內企業經濟效益得到較大提高，園區的建設改善了當地的投資環境并因此吸引了更多的外地投資來本地發展，產生了較大的社會效益（經濟總量增加，稅收增加，就業擴大等）。因此，物流園區的建設必須處理好三個層面的利益：政府收益（社會效益）、園區開發商的收益和園內企業的收益，研究好物流園區的贏利模式。贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑。物流園區的贏利模式包括三個方面，即政府的贏利模式、開發商的贏利模式和入駐企業的贏利模式。
    1．.政府的贏利模式。即通過經濟總量增加、稅收增加、就業擴大等來取得經濟與社會效益；
    2．開發商的贏利模式。即通過園區土地增值、物業增值、土地與物業轉讓或出租收入、配套服務等來取得經濟效益；
    3．入駐企業的贏利模式。即通過交易收入、倉儲收入、配送收入、信息中介收入、加工收入等來取得經濟效益。