物流園區，一個曾經而且目前仍炙手可熱的新經濟概念，在中國的版圖上已經盤桓多年。而今，這些占地龐大、投資巨大的“大家伙”們發展面臨著哪些掣肘因素？ 
　　 ２００８年上半年，中國物流與采購聯合會、中國物流學會組織成立物流園區調研組，對全國物流園區（基地）進行了繼２００６年首次調查以來的第二次調查。調查顯示，我國物流園區在取得長足進展的同時，仍存在缺乏統一規劃、戰略定位不明確，以及土地、資金短缺等諸多問題。 
　　缺乏統一規劃 
　　 調查顯示，各級政府參與推動物流園區建設的積極性很高，政府規劃推動建設的物流園區比例占到了８５％。其中，通過省級政府審批的占３２％，地市級政府審批的占５９％，區縣級政府審批的占９％。 
　　 專家指出，地市、區縣一級政府審批建設的園區數量占比較高，這個現象值得關注。 
　　 問題的關鍵在于，省級以下政府更容易偏重地方發展，很有可能造成同一地區或小區域范圍內多個園區存在，同時各地政府出臺不同的優惠政策吸引建設投資，可能導致過度競爭，造成土地、人力、財力和相關資源的浪費。 
　　 從全國供應鏈物流的宏觀角度看，我國物流園區的布局與規劃還存在一定的不科學性。在節點的設置、資源的配置、公鐵空運輸資源的聯絡與調配、重點戰略物資與應急物資的儲備等多個方面沒有形成整體規劃，造成區域物流園區之間缺乏聯系、各自為政，難以較好地適應國家整體物流布局的需要和滿足企業供應鏈運作的需求，造成資源浪費、銜接不暢、配置不平衡。 
　　戰略定位不明確 
　　 物流園區的發展受制于多種因素。首先，區域經濟發展水平是物流園區建設和運營需要考慮的首要因素。其次，科學選址對物流園區的運營很重要。交通便利、鄰近交通樞紐是一個重要的條件，同時為工業園區或現貨市場提供配套服務的物流園區往往有很好的市場基礎。再其次，區域范圍內的物流企業群體的規模和服務能力對物流園區的招商和運營也會產生重要影響。 
　　 影響企業入駐物流園區的主要因素，依次是：本地物流企業發展不具規模；離市中心太遠，人員上班不方便；遷入費用昂貴；配套設施太差；租金太貴；管理水平落后。 
　　 調查人員發現，部分物流園區在規劃建設時缺乏明確的戰略定位，造成了物流園區招商引資困難，影響了園區整體效益的發揮。規劃不充分和戰略定位不明確兩項因素，是很多物流園區規劃建設和發展過程中遇到的最大阻力。 
　　 值得注意的是，部分物流園區沿用工業園區地產經營思路，項目規劃流于形式，以取得土地資源為首要目標，脫離了我國供應鏈物流服務的實際需求。在園區的規劃和功能定位上忽視了區域制造業、分銷業及消費人群的布局等實際情況，形成城市配送半徑過大、交通道路擁堵、干線運輸不暢等多種硬傷；在經營上仍然采用了“招商”和“售樓”的經營思路，缺乏物流供應鏈的解決方案與能力。 
　　土地問題成為發展瓶頸 
　　 土地問題是制約我國物流園區發展的瓶頸。土地政策是園區最希望得到的優惠政策，這一現象在沿海經濟發達地區尤為突出。問卷調查顯示，有４１％的物流園區認為現行的土地政策限制了物流園區發展；有１３％的物流園區認為現行的土地政策支持了物流園區的發展；有２８％的物流園區認為無明顯影響；有１８％的物流園區不了解現行土地政策對物流園區的影響。 
　　 調查表明，土地成本上升導致物流園區建設成本大，經營成本增高：我國部分一線城市（上海、深圳等）物流用地地價已達６０萬元－１００萬元／畝，大大超過物流業能承受的１０萬元—３０萬元／畝。例如，天津土地價格持續增高，與幾年前相比，物流用地價格提高了３－４倍，再加上濱海新區地勢低平，物流園區建設中取土困難，建設成本成倍增大。 
　　經營管理決定物流園長遠發展 
　　 物流企業的入駐是衡量一個園區運營狀態好壞的重要指標。物流園區的服務能力和服務意識對園區生存和發展起著非常重要的作用。 
　　 一些園區將招商重點放在與園區發展思路一致的高端、品牌客戶上，逐漸淘汰小、亂、差企業，提高公司品牌形象和利潤空間。同時，通過轉變經營和服務模式，對園區客戶資源進行整合，拓展新業務，建立服務標準，提高物流綜合服務水平，取得了良好的經濟和社會效益。 
　　 相比之下，部分物流園區的服務內容單一，提供的服務局限于庫房貨場出租和物流設備租賃，不能滿足客戶差異化的需求，不能對入駐園區企業的運作提供各種支持性配套服務，整個園區難以為跨國公司等高端客戶提供高附加值的物流服務，導致物流園區招商不力、入駐不佳、客戶留不住、效益不好，達不到預期的經濟效益和社會效益。 
　　 信息化建設對現代物流的發展至關重要。上海市物流協會調查的５家園區（基地）全部建有信息系統，開發經費從１００萬元至１５００萬元不等。同時，園區信息系統功能呈現多樣化趨勢，一些現代化物流技術逐步成為園區企業新的需求，基于互聯網的物流信息平臺的服務正成為物流園區的重要服務手段之一。