目前,我國的物流園區建設中存在著多干快上,急功近利的弊端,導致了很多失敗的案例.而國外物流園區的投資收益期大約在15年左右,因此物流園區的規劃工作也愈發顯得重要.世界一流的物流咨詢和研究機構--一德國弗勞恩霍夫物流研究院在眾多的國際性物流園區規劃項目實踐中總結出了基于需求驅動,競爭驅動,最佳實踐驅動這三個驅動的物流園區規劃方法論.筆者結合我國國情研究了該研究院發表的物流園區規劃方法論后認為在我國現階段,要想規劃好物流園區應當從以下五個方面著手:市場分析,戰略定位,功能設計,布局設計和商業計劃. 
市場分析 
為了深入了解區域物流園區周邊地區的經濟發展狀況,市場需求,基礎設施,服務競爭等情況,必須對物流園區輻射地區的宏觀經濟,產業和微觀環境情況進行全面調查和研究,根據長遠和近期的物流量,確定物流園區長遠和近期的建設規模. 
每個行業都可從市場調查中得到某地區的生產總量(或消費總量),以及通過該地區的物流園區的貨運量,估計有多少百分比的量可能在物流園區進行倉儲,其中包括屬于保稅和非保稅的倉儲方面的存儲量需求.每個行業生產的產品在倉庫內存放的周轉率,堆碼方式是不同的,根據調查和經驗數據可以得到每年每平方米的倉庫面積可以存放多少貨物,然后再與每年該行業的存儲量相除,就可以得到保稅(非保稅)倉庫的面積需求.在知道該區域物流園區中不同行業中簡單物流加工,中等物流加工,復雜物流加工的比例之后,我們還可以算出保稅(非保稅)倉庫增值服務作業面積.然后,根據倉庫建筑密度這個國內要求的技術經濟指標,就可以分別得到保稅(非保稅)倉庫所需的占地面積. 
此后,參照該地區GDP最近幾年的增長率以及未來幾年的預期增長率,以此數據作為該區域物流園區的物流作業量的年增長率,就可以得到物流園區未來10-15年每年物流發生量的預測數據.在測算過程中,我們可以建立不同的預測模型,例如指數回歸分析法,這樣就能使得預測值更加貼近區域物流未來發展的實際情況. 
戰略定位 
在完成詳實的定性和定量市場分析和研究之后,規劃者必須對物流園區整體優勢,劣勢,機會,威脅進行分析(即SWOT分析),如果某類服務,例如空港,海港,公路貨運站場,在整個園區中占有較大比例,還必須進行專項的SWOT分析.這些分析主要作用是幫助園區的高層經營決策者明晰內外部環境,提出發展物流園區的使命,遠景目標和制勝策略,從而進行準確的戰略定位,幫助實現其戰略目標.這里的制勝策略,是指擊敗現有及潛在競爭者的計劃,包括一系列舉措以提高物流服務的水平,物流園區戰略選擇的"價值方案"及其實施步驟.這些策略應該嚴格限制在內部使用. 
典型的物流園區制勝策略有:充分利用保稅物流中心的功能,實現對進出口通關和行政管理的高效率;充分利用和拓展現有的物流信息系統,打造強勢的國際物流信息平臺;充分利用WTO和CEPA的國際貿易政策,建立特色的歐美商品專業集散地,拓展國際物流業務;充分利用現有入駐園區企業的優勢和物流需求的特點,促進行業供應鏈的競爭力提升,集聚產業的物流,實現產業鏈的成型和優化;按照循環經濟的發展要求,以創建生態物流園區為目標,牢固樹立科學的發展觀,堅持經濟發展和生態保護并重,致力于生態環境的培育和提升. 
功能設計 
物流園區的功能設計主要采用自頂向下的方法,即在確定物流園區的規劃原則以后,對物流功能規劃所涉及的核心因素進行列舉和分析,然后通過收集整理一系列國際最先進的物流園區案例,總結出對國內物流園區最適合的經驗. 
隨后,整個物流園區將被劃分為幾個大功能區域,例如物流產業區和管理服務區,規劃者再從國際最佳實踐經驗,以及市場調查得到的實際需求兩方面入手,為每個功能區域命名,定義,分配相應的面積,引入相關的設施,設備和IT系統.功能規劃的最后一步將是對物流園區的核心流程進行定義和描述.這些流程包括:集裝箱服務,生產原材料供應和配送,生活資料采購和配送流程,保稅物流作業流程,空港,海港,鐵路物流服務流程等. 
布局設計 
物流園區的設施規劃與布局設計是指根據物流園區的戰略定位和經營目標,在已確認的空間場所內,按照從貨物的進入,組裝,加工等到貨物運出的全過程,力爭將人員,設備和物料所需要的空間作最適當的分配和最有效的組合,以獲得最大的經濟效益. 
對物流園區中的各建筑設施的選址和規劃應采用科學的定量方法,如:運籌學中的一些最優選址方法,最短路徑法,最小費用最大流法,一些有效的物料進出表法,搬運系統分析法,模糊理論中的模糊綜合評價法,一些最優決策方法等. 
商業計劃 
商業機會主要是讓園區投資和經營管理者如何按照公司體制設計業務模式和管理模式,主要包括物流園區管理公司的組織架構和職責,物流園區業務模式,收益預測,客戶分析,園區銷售,市場推廣策略,投資收益等財務概要分析. 
物流園區的開發一般分階段進行.分階段進行將比整個一步到位式開發容易實施,而且,后一個階段可以吸取前一個階段中的經驗,同時進一步調整和優化下一步的營銷策略和其他細節.物流園區典型的業務模式有:物業支持,建設支持,財務支持,人力資源支持,環境支持,安全支持,質量支持,設備支持等服務. 
物流園區市場營銷方面,建議采取宣傳手冊,用戶雜志,出席推介會和交易會,視覺形象設計,互聯網,投資指南,廣告等多種手段混合使用的整合營銷方式,以達到預期效果. 
目前我國的物流產業仍處于起步階段,物流園區的建設不能急功近利,應該踏踏實實機從上述五個方面做好,圍繞驅動力做文章,切實規劃好物流園區的建設,才能真正取得實效,為我國物流產業的早日騰飛作出貢獻.