筍崗——清水河物流園區是深圳市規劃、建設的六大物流園區之一，是唯一位于城市中心位置的都市配送型物流園區。未來園區將形成以第三方物流和專業市場為核心，集批發零售、展覽展示、倉儲配送、電子商務、物流信息與金融服務于一體，產業結構合理，服務體系完善，專業化程度高的現代化物流產業園區。
筍崗——清水河物流園由筍崗、清水河兩部分組成。目前，筍崗片區已經成為家居、汽車交易及零配件、醫藥等6類行業發展的中心地區，而清水河物流園區的規劃建設卻相對滯后。筍崗片區物流行業的發達刺激了八卦嶺、洪湖片區住宅產業的發展。而相對滯后的清水河片區對住宅產業發展的貢獻卻相對較少。近期，深圳市加大了清水河片區的整體改造力度，預計，隨著改造的整體深入，清水河以及周邊區域的住宅產業鏈也將隨之啟動，步入新的增長期。

歷史環境制約清水河物流園發展
根據調查得知，從1984年清水河物流園區動工到現在，園區內雖然也建成了不少物流設施，擁有一定的物流功能，但由于園區內交通體系不完善，缺乏市政道路配套，又受廣深鐵路及山體限制，致使與外界交通聯系不暢。加之管理和環境治理沒跟上，新的物流需求商和物流企業不愿到清水河物流園區發展，從而導致大片土地、大量物流設施和設備閑置浪費，倉庫使用效率低下。倉庫租金比筍崗物流園區低30%至40%，依然沒能吸引更多的企業進駐，園區內40%以上的公司倉庫出現空置。

新規劃將解決交通的瓶頸
根據有關部門制定的清水河規劃初步方案，建設期約為兩年。有關專家認為，清水河的優勢將隨著改造的進行逐步顯現。
　　目前，清水河物流園區已建成倉庫總建筑面積30多萬平方米，加上露天堆放場，年貨物吞吐量能力超過200萬噸，已經擁有了一定的物流功能，尤其是倉儲和運輸等傳統物流功能較為強大。園區內現有6條鐵路專用線共13股，長6公里，可與全國鐵路大動脈連為一體。
　　根據《清水河物流園區可行性研究報告》所知，清水河片區已開始啟動其改造建設工作，主要包括清水河一路至五路和環倉路等區內6條市政道路的建設以及打通14條區內支路等，投資估算達5億元。改造完成之后，清水河物流園的路上交通網絡將得到有效的改觀。屆時，區內外將四通八達，居民出行將暢通無阻。另外根據規劃定位，清水河片區將建成對深圳周邊地區輻射極強的物流基地，這意味著片區整體配套將進一步改善。

對比筍崗物流園的發展 清水河物流園未來空間巨大
筍崗片區環境改造工程連續三年被列為深圳重大建設項目，已完成投資計劃5.77億元，主要資金來源為深圳市國土基金。改造工程主要包括寶安北路、寶崗路及南北立交橋、梨園路、桃園路、中心綠地廣場、園區微循環道路改造、污水泵站、開關站等。改造工程自2001年10月正式開工建設，預計今年底筍崗片區的改造將全面完成。
環境改造工程的逐步推進使筍崗片區整體形象發生了巨大的變化，也極大地提升了自身的價值和吸引力。截至2006年底，片區內商業物業和倉庫物業租金分別比改造前增加了約90%和50%。近幾年來，一批國內外知名企業攜大項目爭相入駐，給片區創造了很好的經濟效益，基本達到了改造的初衷。
從營業收入看，支柱行業的貢獻十分明顯，汽車及零配件、建材家居和醫藥三大行業的營業收入為58.2億元，占片區總營業收入的40.1%。以上三大產業已經在筍崗形成了比較強大的產業聚集和規模效應。其中，尤以汽車銷售最為突出，2005年的銷售額就達到了48億元，同比增長24%。
特別值得一提的是，在筍崗片區內，一個新型的以大宗商品展示、交易、采購為主的專業市場商貿氛圍正迅速形成，其知名度、影響力和輻射力不斷加大。在片區內集中了汽車（含二手車）、家居建材、醫藥、工藝品、文具玩具等多個支柱行業，涵蓋了專業市場展示、批發和零售相結合的多個商業業態。汽車、家居建材等行業還形成了比較完整的產業鏈條，初步形成有特色的專業化市場和企業總部聚集基地。
而清水河物流園區初步規劃顯示，未來清水河將改建、新建一批以第三方物流為主的現代化物流項目。包括：擴建深圳最大的家電配送中心，新建改建凱利升家電配送中心等，形成8萬平方米的現代化配送中心，年配送商品額40億元；擴建深圳最大的食品加工配送中心，新建改建農副產品加工配送中心等，形成25萬平方米的配送中心，年配送商品額80多億元；新建物資集團批發交易市場、汽車零配件配送中心，擴建銘基食品公司和喜上喜食品公司加工配送規模。經過新建、改建后，園區物流企業由13個增加到27個。高端大型物流企業的入住，將為園區帶來大量的高收入群體，人文環境的有效改善，也是提升片區整體競爭力的重要基礎。與筍崗片區相比，清水河片區所蘊藏的發展潛力更加巨大。

中小戶型住宅將成為市場最大的熱點
根據物流園發展形勢可以預測，在位于物流園周邊的物業中，中小戶型住宅的市場升值空間較大。清水河片區的存量住宅中，也以中小戶型單位為主。但是，一直以來，由于環境相對落后以及交通等硬件配套的制約，其二手住宅市場的發展一直受到較大的限制。
通過政府對清水河物流園新規劃方案的實施，制約清水河二手住宅市場發展的瓶頸將不復存在。發達的交通網絡以及高端大型物流行業的入駐，都將為片區帶來龐大的置業需求。根據目前的規劃方案，不難預計未來市場需求量將增加50％－80％。巨大的需求增長，將可以明顯提升清水河片區二手住宅的成交價。相對于周邊的筍崗、洪湖以及八卦嶺片區來說，清水河片區二手住宅的升值無疑更大。