伴隨著中國物流的快速發展，物流園區也呈現出遍地開花的局面。從1998年國內第一個物流園區——深圳平湖物流基地算起，在短短10年間，眾多物流園區拔地而起，但實際運營的不到三成。 　　“一旦物流園區的建設存在不合理之處，將造成嚴重的資源浪費和成本上升，這與降低物流成本的園區建設初衷背道而馳�！鄙虾Ｎ鞅本C合物流推廣辦公室主任王大明如是說。
　　物流園區遭遇尷尬境地
　　日本堪稱物流強國。1965年，日本建設了第一家物流園區。到目前為止日本僅有20余家物流園區。三十余年的發展，這個全社會物流成本占GDP的比例為9.6%，己低于同期美國10.7%的水平的國家僅建立了20余家物流園區，充分體現出物流園區——要有一個產業的集聚、經濟的推動才能建成物流園區的含義。
　　作為促進經濟發展的新的增長極的物流園區，在迅猛的發展過程中，可謂是喜憂參半。喜的是國內物流園區發展得到了各級領導的高度關注，社會各界的積極參與以及共同研究物流園區的建設。物流園區的數字呈現跨越式發展。從第一家物流園區深圳平湖物流基地（1998年）算起，10年間，我國已發展出200多個物流園區，且該數字還在以驚人的速度不斷遞增。從南到北，從東到西，物流園區成為各省、各區、各縣在制定中遠期發展規劃時，必不可少的一項。
　　陳功玉，中山大學現代物流技術與管理研究中心主任教授。在2007年物流與供應鏈管理的南沙科技論壇上，他的一句：“截止2006年底，全國已建成并運營的園區只有二成多，近七成仍未運營，尚處于規劃或在建階段�！痹跇I內引起了軒然大波。
　　不久前，某物流論壇上，身為深圳市華通源物流有限公司高級顧問的陳燕燕也引用了該數字：“‘七成尚未運營’至少說明一個問題——國內物流園區建設數量多、投入運營少的現象肯定存在。”
　　在日前舉辦的第15次中國物流專家論壇上，有業內人士再次表示，2007年中國仍然只有兩成多的物流園區在實際運營。
　　可見，建成多運少已成為物流園區不爭的事實�；鹨粯拥慕ㄔO速度，冰一樣的運營情況，物流園區遭遇尷尬境地。
　　物流園區需要的必備條件
　　近幾年我國物流業實現了高速發展。但在高速發展的背景下，實現物流企業空間上的集聚；各種資源得以共享；推動當地物流行業以及當地經濟的發展，成為各地規劃和建設物流園區的初衷。
　　日本開始建設物流園區時經濟正直高速增長期，需求擴大是導致物流園區產生的主要因素�！艾F代物流是市場經濟發展到一定階段后形成的社會化大生產所帶來的分工合作下的產物，建設物流園區首先要具備一定的經濟基礎。”浙江傳化物流基地總經理姚文通表示。
　　“其次，要看硬件條件，就是交通基礎設施和周圍的網絡樞紐情況；第三，要看軟件條件；第四，具備現代物流理念；最后，要看該區域的土地資源情況�！鄙虾ＥR港國際物流發展有限公司常務副總經理易繼偉表示。只有在具備上述條件的區域來發展物流園區，才不會影響物流園區的成功率，避免園區間的不良競爭和資源集聚優勢的削弱，促進物流園區的健康發展。
　　物流園區要走創新之路
　　創新是企業管理永恒的主題。在物流園區服務同質化的今天，創新成為物流園區得以生存的必經之路。如何創新，怎樣創新成為物流業內思考的主題。
　　臨港物流園區是上海市“十一五”規劃中確定的重點物流園區規劃之一，總建筑面積為240平方公里。在發展目標和發展理念上，臨港物流園區提出了“一個功能、兩個對接、三區聯動”的口號。一個功能主要指發揮園區增值物流功能；兩個對接主要指對接浦東國際機場和洋山深水港；所謂“三區聯動”就是臨港物流園區分為三個板塊：自營物流區是為大物流企業提供自建物流基地發展業務的平臺；國際物流區則和普羅斯合作建設標準的物流倉庫，只租不售；洋山保稅港區是綜合保稅物流園區、保稅區和出口加工區三區合一的政策。該園區綜合利用海鐵聯運、水水中轉、多式聯運等交通組織方式，有效地實現內陸與港口的物流銜接，物流園區、裝備產業區以及城市的聯動發展，形成獨特的競爭優勢。
　　2007年傳化物流提出“公路物流港”模式，拉伸了國內公路物流的短板。在姚文通看來，未來物流市場的主體將是中小物流企業。而傳化服務于中小物流企業的物流平臺，將成為推動物流產業向前發展的方法和途徑之一。他表示，今后傳化將主攻三大任務。第一項任務是信息服務的標準化建設，對所有功能和服務內容進行標準化建設。第二項任務是連鎖復制。目前，傳化除在蘇州、成都、寧波、杭州以外，尚有3個基地進行投資建設，計劃2010年之前復制10個傳化物流基地。第三項任務的核心是信息化，整合、優化調配資源，實現最大化的無縫對接，最好的分工合作。
　　在談及政府在物流園區創新作用時，王大明表示：“對于物流園區政府要有所為、有所不為。我個人認為，政府前期要推動，中期要扶持，后期要放手�！�
　　政府在物流園區中的規劃者、引導者、政策法規制定者、標準設置者和秩序調控者的角色，是企業所期盼的；而期待實質性運營，也是政府和企業共同期待的。