人民網(wǎng)·天津視窗3月11日電：受天津工業(yè)、物流業(yè)潛力和良好發(fā)展環(huán)境的吸引，國際工業(yè)物流巨頭紛紛入駐天津，普洛斯、豐樹、迅通物流等均在濱海新區(qū)建設(shè)物流廠房，蓋世理在中國的首個物流項目也選擇落戶天津。據(jù)世邦魏理仕等專業(yè)機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計，在2006年工業(yè)地產(chǎn)地價及租金加速上漲的基礎(chǔ)上，2007年天津工業(yè)地產(chǎn)地價同比上漲29%左右，工業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)上漲，顯示出持續(xù)升溫的發(fā)展態(tài)勢。     

    工業(yè)地產(chǎn)交易量持續(xù)增大

    據(jù)世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的報告統(tǒng)計，2007年，大量工業(yè)企業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)開始進(jìn)入天津。同時大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也推動了工業(yè)物流地產(chǎn)市場的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)地價和交易量等呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢。其中空港工業(yè)園、北辰高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及武清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地漲幅最大�？崭酃�業(yè)園由于空客進(jìn)入以及濱海新區(qū)發(fā)展的帶動，土地價格由2006年底的140元/平方米上升到290元/平方米，增長108%。北辰高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于目前發(fā)展比較成熟，土地價格由2006年底的150元/平方米上升到342元/平方米，增長128%。武清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地價格由2006年底的120元/平方米上升到266元/平方米，增長121%。

    2007年，天津物流倉儲空間新增供應(yīng)大幅增長，共有340,600平方米的倉儲空間投入市場，促進(jìn)了成交量的上升。2007年，天津主要區(qū)域工業(yè)用地價格有較大增長。截至第四季度，達(dá)到每平方米人民幣387元，較2006年同期上漲29%。工業(yè)用房租金同樣上漲，2007年主要工業(yè)用房平均租金上漲至26.13元/月·平方米，主要工業(yè)物流項目平均租金達(dá)到每月每平方米26元人民幣，較2006年同期增長6%。

    從未來發(fā)展來看，天津市區(qū)周邊及濱海新區(qū)共計規(guī)劃國家級及市級工業(yè)園區(qū)用地600余平方公里。而目前正在開發(fā)的面積不到200平方公里，尚有超過400平方公里可待開發(fā)。在濱海新區(qū)規(guī)劃的八大功能區(qū)690平方公里面積中，有六大功能區(qū)490平方公里被規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)，這意味著工業(yè)廠房、孵化器、工業(yè)寫字樓和物流倉庫需求的增長。  

    目前物流地產(chǎn)是主流  

    在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，天津市目前建設(shè)完成開發(fā)區(qū)工業(yè)物流園區(qū)、保稅區(qū)國際物流運(yùn)作區(qū)、天津港散貨物流中心、天津港集裝箱物流中心等九大園區(qū)，總供給倉儲面積在100萬平方米左右。記者日前采訪上述房地產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)了解到，目前天津工業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)主要有兩類企業(yè)，一類是有海外工業(yè)房地產(chǎn)或者工業(yè)園區(qū)運(yùn)作經(jīng)驗的開發(fā)商，另一類是主業(yè)做物流倉儲物業(yè)開發(fā)的企業(yè)。如新加坡騰飛集團(tuán)、美國普洛斯公司等。

    天津工業(yè)地產(chǎn)主流項目是物流地產(chǎn)，除了普洛斯以外，還有豐樹及迅通物流等均在濱海新區(qū)建設(shè)物流廠房，蓋世理在中國的首個物流項目也選擇了落戶天津。

    天津物流地產(chǎn)有較為關(guān)鍵的交通優(yōu)勢，如天津港是中國北方重要的對外貿(mào)易口岸，外貿(mào)出口量和外貿(mào)吞吐量分別位居國內(nèi)大陸港口行業(yè)的第一、第二位，增長速度居全國各港口之首；天津鐵路是中國北方重要的鐵路樞紐，是全國鐵路網(wǎng)中溝通東北、華北和華東的咽喉，承擔(dān)出入山海關(guān)中轉(zhuǎn)車流的編解作業(yè)和天津地區(qū)貨物到發(fā)裝卸作業(yè)，為客戶混合、路港聯(lián)運(yùn)的重要樞紐；天津濱海國際機(jī)場已成為華北地區(qū)僅次于首都機(jī)場的第二大國際機(jī)場，并且是最大的貨運(yùn)機(jī)場之一。

    在物流地產(chǎn)交易方面，2007年，天津物流倉儲空間新增供應(yīng)大幅增長，共有340,600平方米的倉儲空間投入市場。2007年大宗交易包括：豐田物流服務(wù)公司租賃了位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的普洛斯泰達(dá)物流園中5,000平方米的倉庫；天津美泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司租用了豐樹天津東疆港口物流加工區(qū)內(nèi)9,700平方米的倉庫；德迅物流在北辰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)宏鵬工業(yè)園內(nèi)租賃了6,030平方米的倉儲空間等。

    工業(yè)地產(chǎn)收益預(yù)期空間較大

    2006年起，仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國際專業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)在天津開設(shè)分公司，這些公司新開辟的投資咨詢項目首先是天津的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這是因為在他們受理的國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)中，很多機(jī)構(gòu)更看重天津工業(yè)地產(chǎn)的增值空間。與北京、上海等城市相比，天津工業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展前景、相對低廉的價格、良好的外部政策環(huán)境，使天津工業(yè)地產(chǎn)市場成為國內(nèi)外機(jī)構(gòu)和企業(yè)的投資新目標(biāo)。

    據(jù)專業(yè)人士介紹，關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)，過去人們沒有意識到它和房地產(chǎn)會有什么聯(lián)系。其實(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)中一個重要的產(chǎn)品類型。目前工業(yè)房地產(chǎn)市場越來越趨向純市場化的運(yùn)作，其利潤增長點(diǎn)也非常明顯，最近上海最高的工業(yè)房地產(chǎn)土地成交價已經(jīng)達(dá)到了700美金，將近400多萬/畝。

    正是看中這一增值空間，許多國內(nèi)外投資基金、房地產(chǎn)開發(fā)公司都鎖定工業(yè)地產(chǎn)。如麥格理、AMB、騰飛等一些投資銀行極其看好中國的物流地產(chǎn)，有轉(zhuǎn)投物流地產(chǎn)的趨勢。而一些房地產(chǎn)也開始嘗試涉足工業(yè)地產(chǎn),如近期萬通地產(chǎn)等企業(yè)負(fù)責(zé)人也透露，將以與工業(yè)企業(yè)合作等形式進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

    對于個體投資者來說，過去在東莞，一個農(nóng)民家庭年收入100萬是很正常的，因為他們都在自家土地上建起了很多4—5層的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房。但是隨著土地管理的規(guī)范，今后個人投資工業(yè)地產(chǎn)項目將以參與投資基金等形式實(shí)現(xiàn)。