中山大學現代物流技術與管理研究中心主任陳功玉教授表示，中國物流園區出現低效率運轉，甚至有的不死不活。

　　陳功玉認為，目前，中國物流園區存在七大方面問題，包括缺少市場規則和機制、缺少成功經驗、物流園區概念與功能不清晰、物流園區建設動機不正確、物流園區分布和規模不合理、物流園區規劃和定位不合理、物流園區經營不到位，影響了物流園區的發展。

　　截至2006年底，已建成并運營50家，占總量的24%，66%的園區尚處於規劃或在建階段。由此可見，雖然目前中國已建成的物流園區數量不多，但未來物流園區數量仍將持續快速增加。

　　陳功玉說，物流園區規劃和定位不合理成為一大障礙。物流園建多大規模沒有規劃，缺少市場規則和機制，比較多的建設物流園作為政績考慮，作為地方政績工程，為政績需要而建設。物流園本來就要符合經濟規律興建，但現在有的物流園建設卻放在非經濟規律上，沒有考慮當地市場的需求，看到北京、上海、廣東等建物流園亦要上馬建設。

　　1到10億元占總量50%

　　建設物流園的需要交通等硬件的支持，但有一個城市建物流園基地，因當地受交通等條件限制，當地諮詢海內外專家意見時，逾九成都不贊成建這麼大的規模，但當地負責人卻我行我素，不顧眾人反對最後仍要建設。

　　陳功玉認為，中國物流園雖然發展速度快，但投資規模小，園區投資規模從1億元以下到30億元以上不等，其中1億元到10億元之間占總量的50%，1億元以下占12%，超過30億元的相對僅占7%。園區占地面積1平方公里以內占總量的47%；占地面積在1至2平方公里的占17%；占地面積在5至10平方公里的占15%；另外還有8%的園區占地面積在0.1平方公里以內；占地面積在10平方公里以上的占5%。

　　陳功玉認為，目前，物流園區經營不到位，物流園區出現低效率運轉，甚至有的不死不活。中國物流園區絕大部分主營業務收入來源於庫房及貨場租金、配套設施租金與管理費、物業管理費、辦公樓租金這四個方面，只有極少數園區從物流信息服務、倉儲和配送等增值服務中獲利。還有少數園區的贏利來自於國家撥款、稅收優惠及土地升值後出租或出售所得。

　　對於中國物流園區有沒有必要建，陳功玉說，比較好的形式應該要建，要建成規�；�、現代化、專業化。建議物流園區科學規劃與嚴格審批相結合、合理的功能規劃與差異化的經營模式、政府統籌規劃并扶持建設、企業化經營管理、有選擇的企業準入、入駐企業自主經營，促進物流園區健康發展。