秋天的沂蒙山區，山清、水綠、天藍。記者駕車行駛在山東臨沂市以西，一座座標志性建筑拔地而起，寬敞的馬路，整潔的小區，川流不息的人流車流……充滿了濃郁的現代氣息，這里就是臨沂現代商貿物流城。
　　臨沂現代商貿物流城是臨沂建設現代物流城的重要組成部分，也是城區第一批大規模舊城舊村改造工程之一。該地原為居民點和小企業聚集地，涉及村居21個、人口3.8萬人，近1000家企業。
　　建設物流新城  土地從哪里來
　　上世紀80年代初，伴隨著改革開放的春風，臨沂商貿批發市場應運而生，目前已經成為蘇魯豫皖地區最大的商品集散地，2004年成交額達400億元，列全國工業品批發市場第二位。臨沂商貿批發市場占地20多平方公里，有49個專業批發區，經營業戶10萬余家，每天來此交易的客商達30余萬人，商品輻射26個省、市、自治區，強有力地拉動了區域經濟的發展，帶動起各類加工企業2.5萬家，實現年銷售收入200多億元；帶動起從事餐飲、運輸、旅店等服務業人員30萬人。
　　隨著市場的不斷發展，傳統物流交易方式凸現的問題也越來越多，基礎設施不配套，倉儲、批發零售功能分區不合理，信息傳遞、物流配送手段落后，導致交易成本居高不下，照此發展下去，必將帶來核心競爭力的下降。因而，由傳統商貿向現代物流轉變已是大勢所趨。
　　臨沂按照發展現代物流業的要求，著手實施老批發市場的提升改造。而根據國家土地政策和臨沂城市規劃，既不能占用耕地，還要解決物流城的用地，所以只能在原批發市場西部，通過舊城舊村改造騰出的土地，新建設一座現代物流城。
　　改造舊城舊村  確保多方利益
　　舊城舊村改造涉及企業、村民、業主等多方利益，如何實現多贏？他們以做好被拆遷群眾的安置補償為前提，對村居實施先建后拆，對搬遷企業實施先補后拆，多措并舉，穩步推進。
　　————統一規劃，整合現有土地資源。本著節約集約利用土地資源的原則，對改造片區實施科學規劃，配套建設，提高土地利用率。
　　————加強領導，強化宣傳。市、區、辦事處聯合成立了專門領導小組，出臺相關政策，加強對改造工作的指導和協調。廣泛宣傳相關政策，引導群眾和新的用地者樹立節約集約用地的觀念，使群眾看到改造及土地集約利用帶來的實際利益。
　　————堅持以人為本，把解決好群眾的安置補償問題放在首位。對實施改造的居民點，由村居提出申請，上報市政府批準后統一組織實施，針對不同的需求，采取多種安置措施相結合：一是貨幣安置。改造片區內實施貨幣補償的，民房及樓房補償以評估價為依據，所需資金統一由市政府支付。二是還建安置。實行先建后遷，按照拆一還一的政策，集中建設住宅小區，居民所要住房面積超出的部分按成本價計算，由政府出資集中建設。三是留地安置。對被拆遷的居民點，在實施貨幣、還建安置補償的基礎上，按照人均不低于10平方米的標準留置土地，統一規劃后，由政府統一建設或自己集資建設，用于出租或經營，以解決其長遠生計問題；同時，按照被還建安置人口、還建安置占地的20%留置土地，作為其發展備用地。四是養老保險安置。凡女55周歲、男60周歲以上的人口，按照每人1.86萬元的標準，一次性為其購買農村養老保險，使其每月可領取不低于160元的生活費，所需費用由區、鄉鎮(辦事處)、村居3級均擔。五是用地單位安置。鼓勵在建的物流項目單位吸納被拆遷地群眾就業，對吸納一定數量群眾就業的用地單位，在信貸方面協調給予優先和優惠，在稅收方面按照地方留成部分的50%給予優惠。
　　————引導工業項目向工業集中區集中。對“城中廠”及分散布局的零星工業點，一律實行關停并轉和“易主、易位、易權、易用”的方法，統一向規劃的園區和工業集中區歸并，實施嚴格的園區準入制度，新上項目投入強度每畝不低于150萬元。同時，積極探索節地型新型工業化路子，一是倡導企業建設高層廠房，向空中要地；二是改造低層廠房，“增地”擴容；三是建設標準化廠房，集中安排中小項目用地。通過實施上述措施，該片區內的工業企業異地搬遷后，節地率達到了50%。
　　———加快市場化配置，加大土地招拍掛出讓力度。對改造騰出的土地，及時重新確定用地性質，提高容積率，安排新上項目，一律納入招拍掛出讓，有力促進了盤活土地和高效利用。該片區內毛莊、大官莊等4個村改造后，騰出建設用地834畝，市政府及時對其中的626.58畝土地組織了公開出讓，被澳龍國際物流公司以1.69億元的價格競得。
　　此外，通過集中建設組團式住宅小區，使被改造地區的村民告別了低矮、潮濕的平房、草房，住進了寬敞明亮的樓房，小區內水、電、暖、寬帶、燃氣等配套齊全，群眾居住條件和生活環境得到了極大改善。
　　建設穩步推進  項目順利落地
　　根據“先建后拆”的要求，2003年以來，臨沂市政府把改造騰出的土地全部用于現代物流項目建設，澳龍、華藥就是其中的兩大物流項目，目前其建設區已拆遷民房1336戶，搬遷企業290家，拆遷面積達50多萬平方米；異地建設了聚才、涑河兩個還建社區，規劃建設還建樓103棟，面積20.8萬平方米。被拆遷地區原占地3145畝，異地還建2個居民小區，占地902畝，騰出建設用地2243畝，節地率達71%。
　　在騰出的土地上建設物流項目，臨沂市嚴格實施“雙控”，著力提高建設項目的容積率和投資強度。其中，澳龍物流城的投資強度達到每畝200萬元。澳龍國際物流是由澳大利亞金龍基集團投資62億元興建的，內有大型國際會展中心、金融中心、信息中心、高速客貨運輸總站、海關保稅區、國際集裝箱中轉站、配送中心、倉儲加工園區等。全部建成后，物資存放量將達800萬噸，年商品交易額超過100億元，將成為魯南蘇北規模最大、輻射面最廣的現代物流企業之一。華藥商貿園由香港華藥控股集團總投資20億元開發建設，建成后每天將容納10萬人次的龐大客流量，車流量將達到5000余輛。
　　目前，臨沂現代物流城的建設進展順利，舊城舊村改造工作正在有條不紊地進行。據測算，改造全部完成后，可騰出約5000畝土地用于物流城建設。（文/謝文哲）