與物流園區建設如火如荼相對照的卻是物流園區空置率過高的事實，全國已建成并運營的園區僅占小部分。大部分建成或在建的物流園區缺乏明確的目標定位，園區建成后要為誰服務？提供什么樣的服務？這個市場有多大？潛在的服務對象有些什么需求？類似這樣的問題，物流園區的規劃者們大多回答不出。在功能定位和目標客戶鎖定上表現出較大的盲目性。正是由于部分物流園區在市場研究、分析上的不充分，導致建成的物流園區不符合客戶的要求，項目在目標客戶定位上的不清，不講實際，不問市場，未能充分考慮需求及應有的規模，規劃脫離了經濟發展水平和實際市場需求。
    案例1：香港湯始公司是一家擁有30億資產的上市公司，2004年在中國廣東中山興建了物流中心。聘請了香港機構耗時數月作了項目研究分析規劃，并且高薪聘請專業人士負責開發策劃，項目工地已開始動工。我們接觸到這個項目推廣時，又重新進行深入詳細的市場調研。統計分析數據的結果令人吃驚，本著一切為了投資著想出發，我們最后向投資者建議該物流中心應該采取穩妥的投資決策措施，規避市場風險。此舉不經意之間構成了中國物流園區第一部項目不可行性研究報告的誕生。
    案例2：號稱華北最大的物流園，位于京津塘交會處占地35公頃的華通物流園，是2001年時聲稱當時全國倉儲面積最大、技術設備設施最先進的物流園區，這個“十五”規劃中的三大物流基地之一，是由市交通局規劃下建設的。園區在開始就沒有詳細的對于北京及周邊商業圈進行詳細的論證，至今先進的物流設備閑置，經政府協調努力下目前被迫改作它用�？僧敵跗漤椖拷榻B是經歷了近一年的市場調研，耗資上百萬元，由國內外專家參與組成的市場調研班底，進行為期長達4個月的市場調研和充分論證。
    目前已連續出現物流園區重大失誤投資項目，根源就是不經認真調研作出定位方向而造成。定位不恰當規劃自然不恰當，定位不恰當、規劃不恰當究竟會產生什么影響呢？投資開發商自然會去思考。
    總的來說，定位策劃對于物流園區的類型、設計和運作要求大不相同，由于園區類型的不同，具有各自不同的戰略策劃。這源于對現代物流和市場化的理解，源于實戰經驗、成功和失敗案例總結。 （來源：李芏巍物流策劃機構）