□ 邱永芬
“除了保稅區因其特殊性有空置外，目前廣州市內的物流園及產業園基本暴滿�！敝倭柯撔屑按鞯铝盒械臄祿�顯示，從2007年起，工業物業類租金水漲船高，空置率逐年減低。而受強勁內需拉動，廣州的物流園市場供應緊張，更多租不到倉庫的企業只能選擇更偏遠的地方，需求逐步外擴。
● 需求外擴
    將于今年12月交付使用的普洛斯增城物流園，其優質倉庫已預先招租，目前已有一些物流、電子商務和制造企業簽訂入駐意向。仲量聯行的研究數據顯示，目前已經有超過一半的面積預租出去，其中包括順捷物流和Domtar分別租下了4萬平方米和2萬平方米。而佛山的物流園也需求旺盛，吉之島在圓通物流園承租了8000平方米。“雖然國外經濟放緩也引起憂慮，但本地經濟創新轉型也將為工業地產帶來商機�！敝倭柯撔袕V州工業部高級經理張寧表示，廣州市內的優質非保稅物流設施短期內仍將處于供不應求狀態，廣州作為華南區配送中心的地位也日益重要。
    張寧說，2008年金融危機后，很多公司停止擴張，2009年后市場恢復，企業生產量擴大，對于倉儲的需求也在加大，往往物流園還未建起來就已有意向承租戶，需求現被擴散到周邊地區。比如，增城、花都、南沙或者佛山等地。
● 租金遞增
    供需吃緊，租金方面自然也不含糊。戴德梁行華中區研究部主管李孔瑞表示，工業物業類租金通常比較穩妥，“年漲幅都在5%~10%左右”。由于工業倉儲物流園類通常一租就是5年，其間租金漲幅相對稍緩，往往每年承租首日就自動上調租金。
    據仲量聯行調查，從2007年以來，產業園及物流園的租金都呈曲線上升態勢。其中，物流園方面，2007年租金約為21元/平方米，目前已升至29元/平方米。而戴德梁行數據顯示，今年第三季度，廣州市倉儲物流空置率為5%，租金為25~32元/平方米/月；廠房的空置率為10%，租金為16~28元/平方米/月�！敖衲甑谌�季度的物流園租賃需求逐步增長，但整體租金經過過去幾個季度的快速增長，租金進入穩定周期�！敝倭柯撔袕V州研究部經理曾麗表示，第三季度租金增幅緩和保持穩定，環比增長0.6%，達到每平方米29元（按建筑面積算）。而廣州周邊城市物流園供應量上升，某種程度上抑制了廣州物流園租金增長，今年第三季度物流園租金同比去年漲了6.1%。
● 冷熱不均
    據仲量聯行廣州工業部高級經理張寧介紹，在廣州已建成的物流園中，普通物流園處于供不應求狀態下，但保稅倉卻是久租未滿。
    張寧舉例，比如蘿崗開發區的保稅倉，現時大概有60%以上的空置。因保稅倉暫免稅收，要求一定要出口的貨物才能停放在那里，而廣州沒有大的海港，本身也以配送為主，也很少貨物會經停廣州再出口，從而導致保稅倉一直處于招租狀態�！盎�本上保稅倉的空置率都在30%以上�！睆垖幗榻B，除開發區的保稅倉外，花都白云國際機場附近的花東鎮富力國際空港綜合物流園現時空置率也在50%以上，其14萬平方米的倉儲物業將在第四季度投付使用；而南沙國際物流園也有空置。
    相比之下，廣州開發區的寶灣物流園、普洛斯云浦物流園等普通倉則經常處于爆倉狀態，以至于用家只能往更偏遠的地方設置倉庫，如臺灣超市大潤發超市今年就在南沙區萬頃沙鎮珠江工業園內盤下10萬平方米，組建物流倉庫。